六安西都时代广场营销策划执行报告

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1、中国.安徽西都时代广场营销策划执行报告深圳智业咨询顾问公司二○○三年十一月目录第一部分项目定位1.1项目分析1.2项目定位1.3项目定价第二部分物业发展建议及投资分析2.1物业发展建议2.2客户投资分析第三部分项目营销推广计划3.1项目营销推广3.2入市准备第四部分销售推广及现场实施4.1营销总体战略及目标4.2销售推广步骤第五部分招商营销推广及管理5．1经营管理模式介绍5．2经营管理模式选择附件：筹码认购介绍璀璨繁华光荣梦想西都时代广场创造财富神话的梦想乐园庞大的产品企业王国殿堂精英才俊的族群部落百姓消费的理想殿堂我们有幸参与见证有幸加入这场伟大的建设有幸见证一地产开发商的飞跃我们怀

2、着激情梦想渡过一个又一个激辩理性的深夜那灵气活现的建筑隽秀挺拔不仅傲然屹立在皖西路更打动百万六安人的心也是我们个人职业生涯光荣的丰碑我们的思考思考1：面临六安商业的市场，我们的项目该如何突围而出？思考2：我们该如何参与现实与发展中的六安市场竞争？我们采取何种现实可行的竞争模式？我们将以什么样的形象展示在六安人民面前？思考3：要解决销售的问题，必须首先解决经营的问题。经营的问题解决在于引入正确的经营定位和商家选择，从而确立项目独特的、良好的商业形象及美好的商业预期，进而使高额投资收益成为可能。我们该选择怎样的经营定位并引入什么样的商家？能获得投资者的认同吗，能具有长久的经营发展生命力吗？

3、思考4：该如何组合业态，如果是一种常规业态组合，本身这种组合就不具有核心竞争力，很容易被模仿、被超越、被淹没，作得好充其量只是平分秋色。如何形成鲜明而独特的个性业态？思考5：操作本项目是“应景之作”还是“立意深远”？这是本项目的“操作态度”的确认。在战略上采用“常规兵团作战”还是“集团军”作战？——战略意图的差异、重视程度差异、投入资源差异、决心的差异。——在战术上采取“正统策略”还是“侧翼战策略”？——思维上的差异、风险上的差异也将导致项目系统成功几率。思考6：商业定位是建立在“局域市场、区域市场或市级市场”何种假设前提下？这是本项目的“市场地位”确认。这取决于对六安市和项目区域和局

4、域市场商业现状及未来的正确判断，取决于对项目现阶段任务及未来前景的判断，取决于发展商操作本项目的信心与决心，同时也是对营销策划的考验。思考7：商铺该如何全面推广？这也是本项目的“操作地位的确认”。如果在项目整体销售前能就经营发展的方向进行科学决断，那么这样会给整个项目销售带来巨大的推动力！这涉及到整体的工作程序的差异：前期的工作准备、后期营销执行模式、侧重点的差异；资源分配差异；服务与被服务对象的差异等。思考8：如何快速实现销售？在策略上、在战术上如何创新？经过不断的思考论证，我们的结论逐渐清晰：高端定位迅速突围——市级核心市场定位，引进品牌实力商家经营发展创新销售——临街直售商铺+进

5、层产权商铺=复合式销售模式创新推广——品牌营销贯穿始终，注重民意公关活动为先，媒体运用并重第一部分项目定位1.1项目分析1.1.1项目概况²项目地块项目地块范围内东南角最高，皖西路由东向西渐低，高差约2.75M，而北侧九敦塘路最低，南北高差约4M。²项目规划主题思想明确，平面各项功能设计合理、空间的塑造及城市立面的效果较有冲击力，有成为繁华街区的标志性建筑的充分条件。本方案的主题思想是塑造整个六安市乃至整个安徽的顶级商业中心。因此，对人流、车流的选择，顾客购物的心理，与城市环境的交融等等都进行了精心设计，力求形成良好的城市景观，以繁荣六安市的消费氛围与提高六安市的城市品味。²经济技术指

6、标总用地面积：14323M2净用地面积：11925M2建筑总占地面积：8091M2总建筑面积：29326M2（不包括地下室面积）地下室面积：9150M2建筑密度：67.8%容积率：2.459城市道路占地面积：2196M2内部道路占地面积：1377M2中心广场面积：930M2绿地面积：973M2停车位：82辆²项目区位交通区位位于六安市主要的商业街----皖西路上，并临近城市主干道----皖西路与解放路的汇集口。西临百货大楼，东临商之都。北面是风景秀丽的人工湖----九敦塘。经济区位属最繁华的商贸区，随解放路、梅山路和皖西路三路围合区域的旧城改造开发的推进，一个新兴的商圈正在形成，该项目

7、处在此商圈的核心位置。区位状况总结项目四周地产开发的延展性很好，为大商圈的成形提供了地理条件，属于一号商业位置。项目周边的道路网络状况随着本片区未来功能、道路的规划改建后更佳，交通的便利将很好的疏导渐增的车流、人流、物流，为商圈提供通畅的交通组织空间。1.1.2项目SWOT分析²项目swot综合分析Ø优势（S）分析实力保障：开发商资金实力雄厚，开发经验丰富，经营理念先进一线商圈：地处皖西路商业区核心地带，最佳商业投资一线商圈，地理位置最佳规模空