北京佳兴园项目整体策划报告

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1、北京佳兴园项目整体策划报告一.项目概况3一、地理位置3二、交通状况3三、环境配套3四、规划方案4二.市场状况分析4一、北京市场总体分析4二、北苑区域市场分析7三、具体地块市场分析10三.周边竞争项目分析12一、简单竞争分析12二、实地调查情况汇总22三、竞争分析情况汇总：25四、分析的初步结论26五、项目的SWOT分析27四、目标客群定位分析28一、定位分析28五.二、目标客群需求分析29项目竞争策略分析30一、竞争分析30二、竞争策略32六.项目定位32一、价格定位32二、形象定位33三、案名建议34四、建筑细节调整34

2、六.项目营销推广思路35一、总体思路35二、巧借势35三、玩升级36四、主打热销37五、迅速清盘37六、入市时机选择37七.销售策略方案38一、销售周期38二、价格策略39三、销售控制39四、定价原则39404040五、销售组织八.广告推广策略、广告策略二、媒体选择42三、推广预算43十.结论43佳兴园5号楼项目整体策划报告•、项目概况一、地理位置位于北京市朝阳区安外北苑5号院内，北苑宾馆南侧，北邻西坡子路。二、交通状况周边环绕北苑路、五环路及城铁、地铁5号线等城市交通干线，809、941、847、803、858、849、

3、758、417、850、949、358路等11条公交线路通过，并紧邻城铁北苑站和地铁5号线大羊坊站。三、环境配套地处市区北部上风上水地段，处于亚奥大商圈内及北京市规划绿化隔离带内。西眺万亩奥林匹克国家森林公园，东望朝来农艺园和朝来森林公园，南靠北湖公园和高尔夫练习场。周边配套较完善，集中了普尔斯马特、家和超市、东方家园、北苑建材城等生活设施，北苑中、小学、航空医院和银行、邮局等文教卫生设施,以及北苑宾馆健身房、保龄球馆等娱乐设施。项目为佳兴园小区（新街坊项目）整体规划屮的一部分。该小区占地5.97公顷，规划总建筑面积约20

4、万平方米，为半围合式园林社区。绿化率为35%,并在项目南侧规划了近2万平米的大型中心花园（含4000平方米的水面、17000平方米庭园景观和20余个功能景区）。1、主要经济指标•占地面积：9547.1平米•建筑规模：22193平米（其中地上19447平米、地下2746平米）•建筑层高：地上14层、地下2层•规划户数：208户•规划人口：约583人•容积率：2.042、设计方案项冃分为4个单元，均设计为54—100平方米（套内建筑面积）的经济实用户型。其中，屮间两单元还设计有14套跃层二室二厅二卫户型。八市场状况分析在此，市

5、场仅指普通商品住宅市场。一、北京市场总体分析据北京市建委提供的统计资料显示，2004年市场的总体情况如下：1、市场供销现房：销售面积2285.8万打，同比增长29.1%。竣工面积2344.0万m2,同比增长12.6%o销售面积/当期竣工面积为97.5%,比2003年同期高12.4个百分点。期房：批准预售面积2862.85万册，同比增长5%；预售登记2642.1万itf,同比增长56.5%o预售率为92.3%,比2003年同期高30.4个百分点。空置：空置一年以上的商品房298.8万册，同比下降20.9%,其中，商品住宅空置

6、面积同比下降27%O2、销售价格现房：均价4747元/nV,同比上涨291元/nV,涨幅6.5%。期房：均价5629元/itf,同比上涨376元/itf,涨幅为7.2%。其中，价格低于7000元/册的占期房成交总套数80.67%,低于5000元/itf的占54.41%o另外，下半年北京17区（县）普通住宅类项冃平均成交均价6048元/m2,比2003年同期增长540元/打，同比增长9.8%。新建普通住宅价格主要集中在低于（含）7000元/itf的中低价位，占总套数78.0%03、户型结构期房单套建筑面积主要集中在81-16

7、0册/套之间，主力户型为二居或三居,占成交总套数的67.94%O其中，下半年占65.7%o经济适用房主要集中在81-120册/套之间，占经济适用房成交总套数的55.88%,其中，下半年占58.0%o4、市场需求据调查显示：2004年4季度的购房以合理化需求为主；居民收入水平提高，购房可支付能力增强，推动了我市商品住宅有效需求增长。购房对象的主流趋势：＞年龄趋于年轻化，以40岁以下为主。同时，21-30岁、31-40岁的增幅居前，50岁以上的降幅最大。＞家庭年收入以10万元以下为主。同时，家庭年收入5-10万元、10-20万

8、元的增幅居前，5万元以下的降幅最大。＞可支付月还款额以2000元以下为主。同时，月还款额3000-4000元、2000—2500元的增幅居前,1000元以下、1000—1500元的降幅最大。＞可承受价位以7000元/itf以下为主。同时，可承受5000-7000元/m4000—5000元/nV的增幅居