商业地产招商策略之如何招租主力店费下载

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1、商业地产招商策略之如何招租主力店很多商业地产项目将招主力店认为是招商工作的重中之重。主力店的作用是什么呢？它可以很好的支撑形象、聚拢人气，通过它的进入提高案子知名度，从而提升所在商业项目的商业价值。主力店是不是有这么多作用?在经营过程中，主力店可以聚拢人气、带动客流、提升商业价值等这都是主力店的作用。正因为如此，大家都不遗余力的来招主力店。昨天我在北大讲课中有位山东济南的学员也提岀招主力店的问题。主力店很牛、提出条件苛刻、租金要求很低，这种情况下怎么办？我认为，这种情况只能改观，不能彻底改变。第一，找一个懂行的人去谈，外行

2、的人对方会蒙你。不同的人谈效果不一样。例：我们在通州的项目招“大中电器”入场，其中有13万的税收，约90%都由岀租方来承担。我们谈时提出这个税应该由“大中”来承担。因为行家能对上话。第二，多找几家，你不是唯一。有竞争才有压力，价钱还可以往下压。比如招主力店，洞美”不行，招审宁”、咏乐”、审思买”、山东'三联”等。这叫不在一棵树上吊死”。彻底改变很难，总结两个方法可以缓解。第一、你一定要将条件摸透，不能让对方牵着你的鼻子走。第二、多找几家主力店谈判。在商业地产招商过程中，我们经常遇到的主力店有哪些类型呢？首先，零售类的主力店

3、有12种“有型店铺式”能够称得上主力店，而像便利店、食杂店、品牌店都不能称为主力店。主力店有：百货、大卖场、家居建材店、专业店。如下举例：1、大卖场如：“家乐福，沃尔玛、华联、家世界、联华”；2、家居建材可分两种，一种是家居建材品牌店：如居然之家、红星美凯龙及北京的蓝景丽家；还有一种叫家居建材卖场或家居建材超市：百安居，东方家园,家世界，欧密德。3、专业店有家电专业店：如“国美、苏宁、上海永乐、山东三联、北京大中、美国百思买”。另外，“运动一百”也是专业店；“屈臣氏”也可称专业店，它是专业护理店。不仅有家电专业店，专业店还

4、可以是服装专业店。商业地产项目招主力店的思路要放宽。配套的主力店有哪些？我们称之为“次主力店”。它的面积更小些，主要是配套。在世纪金源MALL里餐饮有“姜仔鸭”等风味餐厅，还有院线、夜总会、歌城、溜冰场、游乐园、电信、银行等配套店，都是我们招商需要招的。前面讲到主力店的作用。它有强大的品牌号召力、强大的聚客能力、可以拉升整体价格及提高招商条件。如果一个店没有主力店，你的租金标准可能很难提升。对于一个新店来讲，租金如何提高？租金如达不到收益的话，能否租出去？我认为，无论是主力店还是零散户，租金前期一定不能定得太高。要经营起来

5、，第一步是招商。招商了就一定能经营起来吗？第二步是养商。只有养活了，才能留商。留下来了最后才可经商。招商的目的是为了经商，这种关系和思路一定要理解。我遇到的很多开发商很急功近利，提出租金就订这么高，不能降低，必须要挣钱。我说，经营一个商业项目不是一招就活，一定要经历招商、养商、留商，最后经商的过程。通过主力店，只能提高你的招商条件，而不能将价格拉得太高。万达给沃尔玛的租金（长春店）只有五毛钱，停车场免费使用，所有配套都到位。我们知道的沃尔玛、家乐福在二级城市都位于很好的位置，每天租金不会超过两元钱，在北京不会超过三元钱，这

6、种租金标准是非常低的。对方还要提出多长的免租期、多长的维修期，十年要一大修，五年要一中修，每年要一小修。哪些设备、耗材、配套等费用是由开发商来承担的，他们在谈判时会提出很苛刻的条件。虽然一方面提升了租金条件，但同时也会带来很大的投资负担。我们要唱唱反调，第一不要太迷信，第二不要太迁就，第三更不要怕主力店。一个项目什么样的资金承受力、物业条件，就找什么样的主力店。实用才好,主力店的利处与弊处应分清楚。如何提升项目的物业价值。这应该是我们做商业地产项目主力店的真正目的。对一个商业项目来讲，首先不能卖，卖了就不能招。和信MALL

7、的招法是违备投资规律的，卖了十年的投资回报，最后给沃尔玛开岀免租十年的条件。如果物业不卖是什么样的结果，白给沃尔玛用十年。现在全部卖光，不光每年没有收回10%的投资回报，还付出10%的投资回报，十年后物业的所有权还不属于自己。这是一个严重的问题。如果真正要招主力店，一定要保留物业。通过主力店来做物业，使整个物业升值，赚的不是租金收益，赚的物业的升值收益，这才是商业地产的真谛之所在。王健林聪明的地方就是“一箭三雕”。找世界五百强“沃尔玛”进来，第一，卖升了销售价格做到了；提升销售租金没有做到，保障今后物业的升值潜力做到了。主

8、力店的作用，真正的落脚点并不在于前期的强大号召力、聚客能力、提升形象，这些在卖商铺时做广告时可以用，因为还有很多人不懂。而我们谈的做商业地产的真实目的也是最有价值的，是提升整个物业的商业价值。