土地政策参与宏观调控的机制分析

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1、土地政策参与宏观调控的机制分析摘要：我国住房商詁化已冇三十多年的时间，房地产业渐渐从稳定发展走向了发展过热的阶段。为此，国家出台了人量的土地政策对房地产市场进行宏观调控。从土地供应政策的三个角度即土地供应量、土地供应方式和十地供应结构方面分析其与土地价格的关系，可深化研究土地政策参与宏观调控的机制及莫对房地产价格产生的影响。关键词：土地政策；房地产价格；主体功能区中图分类号：F062.9文献标识码：A文章编号：1003-3890(2013)03-0022-03一、引言随着福利分房制度的终止，房地产业开始蓬勃发展起来。近年来，房地产业已

2、成为许多城市的支柱产业。然而，随着经济的快速发展，房地产市场渐渐出现了房价上涨过快，空置率过高等严重影响其健康发展的问题。2003年，国内部分地区的房地产市场开始出现过热现象。同年，土地政策被正式纳入为宏观调控政策来调控国民经济。几年间国家出台了大量土地政策对房地产市场进行了针对性的调控。各种政策的出台对于房地产市场特别是房价究竟产生怎样的影响，这是一个值得深入研究的问题。而与此同时，我国“十一五”规划纲要首次提出“重点开发、优化开放、限制开发和禁止开发”四种类型主体功能区建设，并要求各地区据此“规范开发秩序，完善开发政策”。党的“十

3、七大”报告中也明确要求“在2020年初步完成主体功能区布局”。然而需要注意的是，由于主体功能区理论是我国首次提出，其基础理论建设仍相对滞后。一般认为，主体功能区的理论创新，其实质是将空间维度重新纳入理论分析。主体功能区的不断发展及其变化，必然是土地政策在“空间维度”上的一种属性表现。因此，进一步探寻土地政策参与宏观调控必然是深入主体功能区理论基础建设的客观要求。二、土地政策参与宏观调控研究的简要述评国内外许多学者都对土地政策与房地产的关系进行了研究。Pollakowski(1990)通过对美国华盛顿地区蒙哥马利郡的数据进行实证研究，发

4、现土地供给政策可以影响一个地区的土地价格和房地产价格。当土地限制供应政策越严格，地价和房价的上涨速度就越快；Peng.R和Wheaton.W.C(1994)对香港1965-1990年相关数据进行了计量实证分析,结果表明，土地供给的下降会减少房屋供给总量，这样一来消费者会产生未来可利用土地资源更加稀缺的预期，于是其对房屋的需求上升最终会导致地价和房价的上涨。Raymond(1998)运用Granger因果分析对香港地区的房地产价格与土地价格关系进行了实证检验，结果证明房价与地价之间不存在因果关系。而我国学者対于该问题的研究基本持两种观点

5、：一种认为，土地价格很大程度上决定了房地产价格；另-种则认为，房屋供求的变化在很人程度上决定着房价的变化。例如，娄文龙和朱青(2004)认为，造成我国房地产市场产品供给量不足、供给结构不合理的原因主要是土地供应方式存在问题，并对该问题提出了合理的政策建议；周江(2005)认为，造成房地产价格过高的原因有很多，房地产市场结构不合理只是其中的原因之一；高丽坤、李淑杰等学者(2006)从价格和供应量的角度，分析了土地市场与房地产市场之间的关系；张庆佳、林依标(2008)认为,房价上涨的原因是由土地的冇效供应量不足以及供应结构不合理引起的，解

6、决这两方面的问题就可以使房价回到合理价位。三、土地政策对房地产价格形成的影响分析I：地供应政策参与宏观调控，并对房地产价格产生影响，主要有三方面：土地供应量、土地供应方式和土地供应结构，进而影响房地产市场价格。(-)土地供应量角度房屋建设离不开土地，土地供给量的数量会直接影响到房地产市场的发展。土地供给分为增量土地和存量土地。城市扩大建设主要通过两方面途径：一方面，是向周边城镇扩张，通过占用农用耕地来提高增量土地的数量；另一方面，则是对已冇土地进行深度开发和利用，提高存量土地的利用率。随着城镇化步伐加快，部分城镇规模过度扩张，我国土地

7、资源利用粗放，浪费现象凸显。一些开发区和新区违反规划设置，盲目扩大规模，造成了北京、天津、上海等多城市“城中村”问题严重。2004年，国务院办公厅颁布了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》集中对土地市场进行整顿。该通知对之前土地供给过程中存在的土地占用违规、不合理现象，以及土地审批过程中违反国家产业政策、超规划超计划等现象提出了整顿要求，加大了对房地产市场的整顿力度，对土地供应实行了从紧的政策。此外，我国也正在面临逐年增加的人口压力。据测算,我国基木农田保护面积应稳定在15.6亿亩以上。为保障粮食供应、保护现有耕地，

8、2005年由国土资源部颁布的《关于进一步做好农田保护有关工作的意见》。该《意见》加强了城市规划屮对农田的保护力度，也对征地活动提出了更加严格的要求。从近年来我国土地年征地面积的统计数据中可以看出，随着相关政策的落实，全国