唐山龙庭盛世营销报告

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1、打造品牌地产引领住宅标准2006年04月12日——唐山龙庭时代营销报告——前言本报告是从“打造品牌地产，引领住宅标准”的整体策略出发的；作为城市综合体，本项目的住宅市场形象决定了整体形象；“品质决定品牌”——本项目产品力是树立项目形象和公司形象的基础；项目市场形象取决于细节的执行——细节决定成败——我司配合从产品调整、销售管理、广告表现等细节入手，提供更为细致的服务；本报告重点阐述住宅部分的销售和推广计划；报告架构住宅营销方案项目定位回顾项目定位回顾市场定位产品定位项目定位回顾——市场定位紧凑户型纯

2、居住高档公寓（紧凑户型两居、三居；顶层豪宅）城市功能复合体项目定位住宅定位项目定位回顾——市场定位住宅新坐标最终形成的品牌形象智能环保节能项目定位回顾——产品定位最大限度利用地块，力求保证各物业的布局合理注重内部景观园林的塑造创造特色整体形象倡导环保节能概念规划原则户型配比户型户型面积户数比例紧凑两居80-100约270约54.6％紧凑三居110-125约208约42％顶层豪宅220-250163.4％项目定位回顾——产品定位来电来访客户分析需求面积80-100100-120120-140140以上

3、其他合计来访人数80413029181271108需求比例72.6％11.7％2.6％1.6％11.5%100％来电人数1133010747207需求比例54.6％14.5％4.8％3.4％22.7%100％截至到03月31日数据市场需求与产品户型配比定位基本吻合；紧凑型两居是市场主力需求；项目定位回顾——产品定位户型调整建议结合市场需求以及地块条件，经过与设计公司沟通，我们建议户型调整为：户型格局面积范围（M2）户数比例两居紧凑：两室一厅一卫80-100约246约24645％三居紧凑：三室两厅一卫

4、100-120约144约34854％舒适：三室两厅两卫120-140约208豪宅顶层豪宅250-280661％合计约642约642100％住宅营销方案终极目标形象定位客户定位推广策略销售策略终极目标住宅营销方案——市场机会：06年市场供应减少，价格上升，需求集中爆发区域机会：城市中心和交通主干道，区域价值不断提升品牌机会：激烈市场竞争，导致优胜劣汰，品牌的价值更加重要产品机会：增强产品力将在市场中更有竞争力项目机会：住宅和商业形成互补，提升项目综合竞争力住宅营销方案——终极目标本项目机会点本项目终极

5、目标从城市价值角度出发“龙庭时代”成为城市地标和区域代名词住宅营销方案——终极目标提升项目整体形象带动商业形象和商业价值成就企业品牌价值品牌价值创造更好经济价值住宅营销方案——终极目标住宅目标成为唐山节能环保住宅新标准首要目标延伸目标形象定位住宅营销方案——区位产品城市主干道市场齐全便利的配套设施精致细腻园林景观合理的户型设计旺盛的市场需求节约时间成本良好的居住生活条件艺术与功能的结合支持项目产品升级舒适的私密空间卖点卖点阐释中心城区最高住宅体现至尊地位和气势环保节能概念提升项目附加价值住宅营销方案

6、——形象定位底层商业设施与住宅良性互动、价值提升定位依据住宅营销方案——形象定位科技建筑·精英府邸形象定位科技建筑·精英府邸建筑品质保证生活品质住宅营销方案——形象定位环保节能智能化设施形象定位诠释合理的户型格局精致艺术的景观设计科技建筑·精英府邸科技豪宅汇聚财智精英住宅营销方案——形象定位汇聚财智精英形象定位诠释城市黄金地段地标建筑至尊地位西山道华岩路新华道建设路卫国路龙泽路兴源道本案客群定位住宅营销方案——紧凑两居紧凑三居顶层豪宅经济实力雄厚的私营业主，追求能体现地位的消费较强经济实力的两口之家

7、或三口之家，周边区域工作和或居住，注重生活便利性年轻客户或老年客户为主，看好市中心便利性住宅营销方案——客户定位客群年龄相对比较分散对区域有强烈的认同感多数属于住宅升级置业，对住宅品质要求高重视性价比对新生事物有较强的接受度客群特征描述住宅营销方案——客户定位住宅营销方案——客户定位目标客群的多源性特点决定在营销过程中要采用不同的手段，在兼顾重点的同时保证推广的整体性和有效性。品质、区位、品质、价格→←私营业主、钢铁行业主区位、价格、品质、信用→←多次置业客户区位、价格、信用、品质→←中高层管理人员

8、价格、区位、品质、信用→←普通工薪阶层影响客户购房的四大主要因素本项目的不同消费层推广策略住宅营销方案——总体策略推广策略媒体计划总体策略住宅营销方案——推广策略策略一：由追求销售速度转变为追求利润与追求品牌相辅相成。策略二：由销售住宅转变为销售生活方式或生活模式。策略三：住宅销售与商业销售的有效衔接和过渡。推广策略住宅营销方案——推广策略现场感染——充分利用销售现场感染力高举精打——制造市场形象制高点舆论造势——树立高品质项目形象路牌招引——透露产品讯息，形成悬念推