思源--唐山龙庭时代广场商业报告(cwb117)

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1、fdc.21ask.com中管网房地产频道打造品牌地产引领商业潮流——唐山龙庭·时代广场商业报告——南北地产所有的研究都必须以现实条件为基础，以共同目标为导向客户的目标实质上是项目的宏观愿景。现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的项目目标目标1可持续性准确的市场定位、合理的业态组合，确保本项目后期经营良好，在竞争激烈的竞争中立于不败之地。目标2现金流充分发挥项目自身和潜在的价值，提升片区价值，采用多种营销手段，实现项目资金快速循环。目标3利润通过对产权形式和经营方式的创新，增加项目升值空间，

2、保证开发商利润最大化。目标4形象与品牌借助本项目的成功开发，提升开发商在市场的品牌形象，实现利润与品牌的双赢。项目获得成功必须解决的几个问题项目整体定位—如何充分利用现有资源，规避项目自身风险，实现开发目标？项目推广—如何保证项目运营成功？项目发展方向—如何突破本案限制条件，制定项目发展方向，实现开发目标？面对什么？宏观分析—如何理解本案市场开发环境？区域分析—市场环境是否支持本案未来空间？拥有什么？项目SWOT分析—如何理解本案限制性条件和机会点？能做什么？怎么去做？问题提出（question）面对什么？宏

3、观分析城市商业格局分析宏观分析：如何理解本案市场开发环境？宏观分析城市发展阶段居民购买力商业环境分析宏观经济概况商业地产供应和销售唐山人均GDP即将达到3000美元，处于由被动郊区化的发展阶段，由区域中心化向城市多极化过渡，居民消费能力增强，开始追求生活质量阶段划分城市特征指标特征居住消费特征城市化被动郊区化主动郊区化城市中心拥有最优越的可达性和区位优势城市要素向中心聚集城市中心规模经济，涵盖了城市商务、商业、金融贸易、教育等所有城市功能郊区快速干道初步形成，市政基础设施完善郊区主流客户为本区域的中高收入阶层

4、购房目的为第一居所、第二居所或投资有城市更新改造背景形成大量购房需求政府同时大量投资基础设施与捷运系统建设在全市中低价房分布中郊区占到绝对比重人均收入(GDP)/美圆<300人均收入(GDP)/美圆300-1000人均收入(GDP)/美圆>3000，城市化率70%解决温饱问题；生理性需求占主导地位的阶段，主要是对农产品和轻工品的需求追求便利和功能阶段；人们对耐用品的消费需求迅速增加，从已生活必需品为主逐渐转向已非必需品为主人均收入(GDP)/美圆1000-3000追求降低住宅成本；改善居住环境并重非物质消费（

5、如：旅游、健身、体育保健等）大大增加，消费能力大大增强；追求生活质量阶段城市中心化区域中心化城市多极化城市多中心化大都市，城市群城市出现多个中心副都心的出现多个城市共同发展城市发展阶段宏观分析宏观分析宏观经济唐山经济快速发展，消费品市场增长迅速，零售业有很大发展空间国民经济保持持续平稳快速增,2004年增长14.8%，增速比上年加快1.6个百分点，为1998年以来最高增幅随着经济总量的迅速扩大，2004年人均生产总值达到22679元，增长14.2%，呈现快速增长势头经济发展带动了消费品市场的快速增长，2004

6、年社会消费品零售总额达到359.70亿元，增长17.0%零售业发展前景广阔宏观分析宏观经济随着经济稳步增长,居民消费水平和档次逐步提高，有力拉动了消费品市场的发展近年来，批发零售业的增长率均在10%以上并且保持稳定上涨的势头；餐饮业增长率有较大起伏，但总体仍保持很高增长率。经济形势向好导致唐山市区零售总额不断增加，2004年唐山零售业增长迅速，城市零售额达到212.48亿元，增长16.6%。收入水平提高：◆近年唐山城市居民人均消费支出不断上升，商业市场总量不断扩大。◆在职职工平均工资增长率高达12%，市区平均

7、工资已经达到16106元。消费能力增强：◆2005年消费快速增长，全年装修支出同比增长69％，金银珠宝消费增长75.2％，音像电子消费增长49％◆2005年1－10月唐山市进口1162辆轿车，总价高达8.65亿元，平均单价超过80万元，位居全国第一。居民购买力分析唐山市区居民收入和人均消费支出上升很快，为商业快速发展提供直接支持宏观分析◆近年唐山市商业竣工面积及销售面积均大幅上升，2004年商业销售面积更是迅猛增加，全年销售面积达到2003年2.88倍。◆市民商业投资意识增强，远洋城SHOPINGMALL、尚

8、座底商、唐海皇冠产权式酒店销售均赢得巨大成功。商业供应和销售宏观分析商业供应和销售增长迅速唐山商业发展的限制因素：工业型城市——唐山市属于资源型的重工业城市，轻工业基础薄弱，市场发育不充分；竞争不充分——消费品市场整体水平长期处于低档次、低规模、低效益的状态；城市布局局促——唐百集团及其周边商铺形成的第一大商圈，位于城市沉陷带，继续扩张与发展的空间不足；人口分布分散——唐山流动人口少，居民居住相对分