房地产宏观调控的反思与新思维

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1、房地产宏观调控的反思与新思维摘要：政府对于房地产市场的宏观调控已初步获得重拳出击的效果,全国各城市的房价一致下跌，房地产市场的拐点正在形成。但现在看来，政府的宏观调控政策依然存在着不少的缺陷，并面临了不少的挑战。本文浅析房地产的宏观调控政策的相关概念，从政策本身的问题及其引发的问题岀发，深切探讨和反思，并进一步提出弥补宏观调控政策不足的意见建议。关键词：房地产；宏观调控；存在问题；对策房地产业是我国经济的支柱产业，在我国经济发展中起了举足轻重的作用，它的兴衰成败影响着近50多个行业的荣衰。针对近

2、年来出现的炒房、囤房、价格虚高等不良态势，我政府出台了•系列宏观调控措施，用以稳定房地产业发展，并取得了一定的效果，维护了社会稳定和谐，巩固了我国国民经济结构。但政策并未完全解决住房供应引发的结构性矛盾，屡调不控及口调口长的现象屡禁不止。一、房地产业宏观调控的相关概念房地产的宏观调控指的是国家采用行政、经济及法律等相关手段，在宏观意义上调节、指导、控制和监督房地产行业，促进房地产市场中的供需总量和结构的平衡，它作为一种管理活动，能促进房地产业和国民经济的协调发展。按调控体系分类，宏观调控可以分为

3、政策和战略两种调控。政策调控，是指国家从经济层面出发，运用税收、货币、财政及土地等相关政策措施经济性约束房地产业的市场行为。战略调控是指从法律及行政层面，全局引导并规划房地产市场的环境和系统全局。战略调控和政策调控在调控手段及调控目标上冇根本性的差异。在调控日标方面，政策调控主耍目的是调节房地产市场的价格波动，是市场保持短期的局部的稳定，使房地产业的投资市场及消费市场拚调发展；而战略调控主要对房地产的市场战略进行调整，制订合理的房地产业的发展规划以维持市场供需平衡，促进房地产市场的健康发展，同时

4、也能够优化市场的供需结构，并使中低收入人群的住房需求得到保证。在调控手段方面,政策调控是指从经济手段上对房地产业的市场行为进行约束及惩罚，纠正市场事物，补充市场失灵，调整市场失效；而战略调控具有法律性和强制性，能引导惩罚房地产的市场行为，可安排调整房地产业的制度。二、宏观调控导致的问题及改善措施1•政策本身就冇的问题(1)调控政策经常失灵，表现在其一，政策具有滞后性，调控政策从制定到开始实施不是一蹴而就的，是一段包括发现问题、制定政策、实施政策的完整过程。但房地产市场具有的波动性及易变形会阻碍政

5、策的执行，造成了滞后性；其二就是灵活性较差，房地产市场时一个具有较强区域性的市场，导致部分地区对房地产市场的适应性较差，即使制定调控细则，也是一纸空文，另外，该政策的制定者也有可能对房地产市场问题没有足够的把握；其三，对政策的执行力度不够，政策执行时，地方部门往往因为政策与当地经济利益冲突而歪曲调控政策，对政策执行不到位，•且执行者偶有不作为。（2）对房地产的宏观调控失效，主要原因有其一，政策调控所具有的经济约束性失去效力。宏观的经济政策主要利用财政、货币或税收対违反市场行为的人进行经济惩罚，但

6、在实施过程屮，因为寻租或招商引资等政策导致惩罚力度人打折扣，该投资得到的回报远远大于惩罚，政策的约朿力也就失去了效力；其二，政策具有片面性；其三，政策的作用时间较短，实施宏观调控后，往往短时间内成果显著，但之后问题就会反弹，甚至更严重。2.宏观调控引发的系列问题（1）市场的环境问题。宏观调控使得房地产的投机回报率增加，导致炒房、囤房问题严重，尤其是其他重要的实体经济资本如制造业开始投资楼市，使得整个房地产市场变得不再像消费市场而像投机市场。宏观调控也引发开发商大肆建造高档房，高档房的成交拉动了中

7、端房的价格，使屮端房出现泡沫，总的来说，调控造成了房价的上涨，加剧住房困难，导致市场环境愈加恶劣。另外，由于政策带来的负面影响，引发人们对宏观调控政策的怀疑，整个房地产调控的法律环境也受到质疑，政策效用大大减小。（2）市场的系统问题，房地产市场的投机预期不断高涨，房价越来越高，而且，目前看来，我国房产的住房投资功能远远大于消费功能，楼市投机行为盛行，也导致了投资者和消费者之间的矛盾越来越激烈。3.新思维改善0前的宏观调控政策（1）要完善调控机制，完善税收政策，增加住房的投资成本，目前我国的政策是

8、既抑制了投机，但同时也增加了住房的消费成木，引发了很大的住房难问题，因此，不再在抑制投机的同时也增加消费成本才是真止抑制投机的手段。完善土地的出让机制，资金支持要最大限度的满足保障性住房的建设。(1)要弥补政策自身的不足，重视当前调控效果的评价，为制定今后更有效的政策奠定基础。加大相应的配套措施，保证执行力的力度，避免执行者不作为现象，并分析当前弊端，引导大众的住房需求。(2)对房地产业战略调控时，要从现实意义上引导大众的住房需求,也要在理论基础上保证我国收入不高的群体实现他们的住房消费权。三、