宏观政策解读

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1、长沙房地产市场月度播报2008年4月刊总第6期Uffl世联地产长沙公司数据组2008-05-07、宏观政策解读行业政策政策解析政策一新征地补偿办法开“补”今后一律货币安置新《办法》规定，今后如果征收城市规划区内农民集体所冇土地，一律实行货币安置，不再在原冇集体土地划拨土地建女置房。但县（市）范围内不具备货币安置条件的，可以经政府批准后，由农村集体经济组织统一安置。在过去新征地补偿方面，rh于做得不到位，导致农民在房屋装修方面钻空了的现象很多，给房屋的拆迁工作带来麻烦，今后征收城审规划区土地，一律实行货币安置，该补偿方式更加便捷与简单，既在保证了失地农民利益的前提下，又加

2、快了土地拆迁的进程，同时也加大了被征地农民的补偿，像征地年产值标准提高了5倍将作为被征地农民的社会保障资金，建立社会保障体系、实行货币安置并提供经济住厉保障，被征地农民可以与城镇居民一样享受养老、医疗、牛活补助等社会保障待遇，此外，征地补偿的透明度也有了极大的提高，被拆迁人可以申请听证。政策二住房和城乡建设部强化住房公积金内控机制住房和城乡建设部4月8H在全国纠风工作会议上提出，住房公积金专项治理工作将重点对违规发放贷款情况进行全面排查分析，对历史遗留的风险资金坚决予以回收和妥善处置。住房公积金专项治理工作将重点对违规发放贷款惜况进行全而排查分析，使住房公积金内部管理更

3、加规范，对那些不建不缴、少缴漏缴、超标缴纳以及骗提、骗贷住房公积金等损害职T权益的行为进行清理和纠正；同时住房公积金提取和贷款的办法也逐步完善，职工提取难、贷款难等现象也会相应的得到解决。金额庞人的公积金介理利用起来，也是分流银行商业贷款的有效途径。政策三住房和城乡建设部住房销售合同须注明节能信息住厉和城乡建设部发布《建筑节能信息公示管理办法》（征询意见函）要求，新建住房在施工、销售现场、房屋销售合同、质量保证书和使用说明中，应对节能信息给了公示。从我国建筑不仅耗能高，而H能源利用效率较低的情况下，早在三刀份就提出了建筑节能性住房条例，现节能信息须注明在介同屮，此举将导

4、致开发成本在一定程度内上升，但从宏观角度来看，只需五到七年的时间，就nJ以通过节能收回增加的建筑成本。此办法的疋式发布，首先，证明了政府职能部门着眼于行业的可持续发展，立足于源头进行环保建设；其次，将带动相关建筑材料行业的发展；再次，对于消费者来说，房屋的使用成本将人人降低。政策四国税总局出台所得税预缴新规房产企业压力加大国税总局发布《关于房地产开发企'1k所得税预缴问题的通知》。《通知》规定对房地产开发企业开发、建造的住宅以及其他建筑物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式取得的预售这个文件是对2006年国家税务总局下发的《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的

5、通知》的进一步细化。由于2006年国家税务总局下发的文件是按照毛利减去期间费用等项目的方法计算，期间费用等项H又冇比较大的操作空间，房地产企业往往通过加人期间费用的方法，减少当期应该缴纳的企业所得税。而此次新规直接规定了利润率，企业无法通过期间费用减少应缴的税额，按照25%的金业所收入，按规定的预计利润率分季（或月）计算岀预计利润额，计入利润总额预缴，对开发完工的产品，结算计税成本后，按照实际利润再行调整。得税率和20%的利润率，房地产企业每月的预售款至少有5%必须要用于缴纳企业所得税，这对于当前资金链本身较为紧张的房地产企业来说无异于雪上加霜，一方面开发贷款紧缩，另一

6、方面通过预售期房实现资金1口1笼也受到此政策的影响。在市场持币观望情况严重的情况卜，资金实力弱的开发商将举步维艰。政策五国土部拟推出土地调控指标体系量化土地闸门今年国土部将全面进行衡量土地参与调控的指标体系建设。其中，将土地市场动态监测系统与建设用地备案系统合二为一。长期以来，国土部门因对各地土地批后、供后的监管缺失、不能对土地全面冇效动态的监测和评价，导致“土地闸门看不出来”。此次国土部为摸索土地调控指标体系，选择在天津、济南、青岛等7城市国土资源管理部门先行试点，是为了寻求适用于全国的土地调控政策，通过统一的数据采集平台和数据库对上地供应和开发利用情况等实施全程监管

7、，以信息公开來引导帀场良性发展，有效的杜绝企业为谋取更高利益而变相囤地的行为。政策八国家正进一步落实三项措施防止房价过快上涨国家正进一步对解决城市低收入家庭住房困难问题；调整居住用地供应结构及加强房地产市场监管上加以落实，防止房价出现过快上涨趋势。屮国部分城市经过一段吋期调整后住房交易将会有所回升，二季度房价上涨压力加大，全国房价整体将保持温和上涨趋势。房价过快上涨会带来三方面不良后果，一是扩大分配不平等，危害社会的稳定；二是将促使银行房贷规模急速扩张，髙房价所蕴含的风险向金融机构转移；三是大量的资金和其他资源过度地追逐房地产，将使制造业