海洋明珠房地产项目市场分析

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1、“海洋明珠”项目市场分析及相关建议第一部分区域宏观环境第二部分邵阳房地产市场概况第三部分项目综合分析第四部分项目定位及相关建议承蒙贵司的信任，邀请本司参与“海洋明珠”项目前期的市场调查与项目定位事宜。我司通过对湖南邵阳房地产市场的实地调查，结合项目的实际情况，在贵司的积极配合下，对“海洋明珠”的具体情况有了初步的了解。通过对项目的初步了解和对周边区域市场的调研，本项目优劣势并存，尤其是城市“控制东西，发展南北的发展方向及项目地块周边的环境、地形结构上都使本案的操作难度加大。经本司策划小组的探讨，现将

2、“海洋明珠”市场分析及项目相关建议形成文本，仅供贵司参考。第一部分区域宏观环境概述一、城市概况(-)基本概况邵阳位于湖南省西南部，资江上游。东与衡阳市为邻，南与永州市和广西壮族自治区桂林地区接壤，西与怀化市交界，北与娄底地区毗连。境内丘岗起伏，资水横贯。市境东西长234公里，南北宽167.5公里。全市共辖8县（邵东、新邵、隆回、邵阳、洞口、新宁、绥宁、城步）1市（武冈）3区（双清、大祥、北塔）。（二）人口面积邵阳市总面积为20886平方公里，市区面积为411平方公里。2004年末总人口740万人，市

3、区人口40余万。（分析：项目区域面积不大、人口数量相对较少，一定程度上限制了房地产市场的发展）（三）交通环境邵阳交通十分便利，上瑞高速公路潭邵段全线通车，洛湛铁路与娄邵铁路交汇。经济概况（-）2004年经济发展综合概况1、2004年邵阳市实现国民生产总值332.67亿元，比上年增长10.8%。其中，第一产业增加值102.8亿元，增长6.8%;第二产业增加值99.55亿元，增长14.7%;第三产业增加值130.32亿元，增长11.0%。按常住人口计算，人均GDP为5010元。2、2004年全市财政收入

4、17.50亿元，按可比口径计算,比上年增长20.28%。其中地方财政收入达到12.86亿元，增长18.01%。非税收入占财政收入的比重比上年下降3.4个百分点，是近十年来首次超过非税收入增长速度的一年。3、城乡居民生活水平进一步提高。全年城镇居民人均可支配收入7398元,比上年增长13.9%;城镇居民人均消费支出6345元，增长22.9%;城镇居民恩格尔系数为36.8%o全年农村居民人均纯收入2315元，比上年增长14.6%;农村居民人均生活消费支岀2197元，蝶11.9%;农村居民恩格尔系数为56

5、.62%。【总结】从以上数据可以看出，邵阳市的人均GDP、全市财政收入以及居民收入等都比普通的地级城市低了一段距离，居民恩格尔系数较高，这一定程度上限制了居民的购房消费能力。(-)固定资产投资固定资产投资较快增长。全年全社会完成固定资产投资103.36亿元，比上年增长45.4%,其中城镇投资74.7亿元，增长59.5%。工业投资增长明显快于其他产业。城镇投资中，农林牧渔业投资2.28亿元,比上年增长4.5%。工业投资24.85亿元，增长3.68倍。其中，电力工业投资增长1.3倍，机械工业投资增长13

6、.7倍，食品工业投资增长5.3倍。第三产业投资43.64亿元，增长33.69%o重点项目建设进展顺利。在建的48个市重点项目完成投资33.23亿元，为年度计划的115.3%。邵阳火车新站站前开发建设工程、市煤气工程、邵阳县红石火车站站前开发工程、年产1万吨粘胶长丝工程等一大批项目建成。邵阳学院扩建工程、市移动通信系统工程、敏州西路工程、市洋溪桥污水处理工程、新邵筱溪水电站等重大工程开工建设。全市入选湘西地区开发的34个重点项目已启动21个，完成投资7.91亿元，到位贷款5.22亿元。（从以上数据可以

7、看出，邵阳市的固定资产投资增长速度较快。固定资产的投资带来城市面积的扩大及人口数量的增加，同时，也便利了外来经济的成长，这一定程度上促进了区域房地产市场的发展。）三、城市发展规划通过修编、实施新的城市总体规划，根据控制东西，发展南北,拓开城市骨架的建设布局，坚持“两手抓”，即一手抓旧城改造、一手抓新区开发，将建设重点由邵水两岸逐步向资江两岸转移。在2004年编制的城市发展战略规划中，将编制了33条城市道路详规；完成西园公园、北塔公园、宝山公园、六岭游园、龙须塘工业防护绿地、紫薇博览园公共绿地的详细规

8、划；配合三区完成工业园区近期建设范围内的控制性详规，完成了白马工业基地一期控制性详细规划初稿，完成江北路网调整和雪峰南路调整方案。（从“控制东西，发展南北”的城市发展策略来看，给项目带来了一定貳挑战性；在后期的营销推广中应把这一挑战点转化为机遇点，促进项目的销售。）第二部分邵阳房地产市场综合分析一、区域房地产市场现状近年来，随着城市建设步伐的不断加快，住房制度改革的不断深入，邵阳市房地产业呈现加速发展的良好势头，住宅建设稳步推进，住房品质全面提升,房产市场日益完善，住