《上海明珠路项目市场分析报告》(62页).ppt

《《上海明珠路项目市场分析报告》(62页).ppt》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、明珠路项目市场报告上海·青浦·徐泾壹、地理篇人民广场虹桥机场浦东国际机场徐泾镇徐泾的区位(一)距离人民广场21-22公里距离虹桥机场6-7公里徐泾的区位(二)青浦新城徐泾镇九亭镇虹桥机场华漕镇徐泾镇徐泾的交通环境(轨道)虹桥机场站Ｒ－４a线：往朱家角向预计２０２０年建成。赵巷站徐泾站泗泾站约6---7KMR2线:青浦－海港新城全长１２５公里，设４０站．本线青浦境内沿沪青平公路走，预计２０２０年建成。Ｒ4线：徐家汇－松江新城部分路段已在建设中。九亭站徐泾的交通环境(公路)徐泾镇沪青平公路即318国道沪青平高速嘉金高速公路(建设中)徐泾地区板块划分如图：根据

2、现有的规划，徐泾镇在功能划分上分为三个部分：1、沪青平公路以南为房产板块，重点发展高档别墅；2、沪青平公路以北，嘉金公路以西为中心集镇区，发展服务业，同时有一定量的公寓开发；3、外围地区为工业区，基本不发展住宅产业。徐泾板块的特点区域定位产品特点消费群沪青平南依托沪青平公路和高速，以及虹桥机场，发展低密度的高档别墅住宅。周边项目容积普遍在0.2左右。独立别墅为主。单价在12000——15000元/㎡代表个案：九溪十八岛，湖畔佳苑境外，外地以及一部分上海地区集镇区域依托原有的完善的基础设施发展服务业。同时开发一定量的公寓产品，但是数量有限。独立别墅，130

3、00——15000元/㎡少量多层4000—4500元/㎡（二手房）别墅客源同上。公寓客源以区域客为主。工业区定位为徐泾的产业引擎，为区域发展提供产业动力。无商品房开发贰、市场篇项目背景区位徐泾镇区振华路地块产品18万建面15万方的占地容积1.2高层，小高层，联体别墅混合型社区一、市场产品细分研究徐泾地区在上海房地产市场中的特殊地位徐泾地区的崛起——上海别墅发展的第二次浪潮(90年代末)徐泾地区在上海房市中是作为别墅区为大家所认知的。虹桥机场沪青平高速本案1.2的容积率别墅小高层高层类别墅产品公寓产品大别墅市场研究类别墅市场研究公寓市场研究1、别墅市场供求

4、（宏观）2003—2005年上海别墅上市量预测目前,上海别墅市场的保有量超过800万㎡(约为850万㎡)。2003—2005年上海别墅上市量比较表04—05年，别墅的开发量将超过700万㎡。别墅的供过于求几成定局。目前别墅市场供应结构1、总量上的供过于求；2、供应结构上的失衡，独栋别墅的开发量过大，类别墅成稀缺产品。独栋别墅市场主力产品，供大于求，失衡严重双拼别墅供应量极少，供不应求联排别墅供求基本平衡，不同区域略有不同叠加别墅供小于求2、徐泾地区别墅市场发展类别墅产品成为市场稀缺产品徐泾地区独立别墅的开发量很大。类别墅产品的去化状况很好，但是后续开发量

5、很小，甚至已基本处于停滞状态。别墅开发的结构性差异在徐泾地区体现的尤为明显。徐泾别墅区产品类型的演变徐泾地区主要别墅个案的面积分析楼盘名称户型面积范围（㎡）主力面积（㎡）湖畔佳苑268-544370-395西郊园中园296-452358-370西郊美林馆312-560360-380大豪山林375-785375-386银涛高尔夫298-643390-400绿波花园228-473260-336西郊大公馆690-745710-720九溪十八岛350-900450-500综上：区域市场产品面积设置的高档化倾向十分明显。预计今后在市场价格的压力下，区域主力户型面积

6、将稳中有降。主要别墅楼盘的市场表现（月均销售速度）可见：上海别墅市场两大别墅客源对区域的市场的认同度都相当高。个案选择细分市场和产品风格的空间相对较大。总体去化良好，但也表现出较大的差异性从个案去化结果分析，消费者的购买行为十分理性西郊大公馆大豪·山林别墅长堤花园别墅银涛高尔夫别墅湖畔佳苑居礼九溪十八岛捷克小镇高富丽源绿波花园别墅圣地维拉大华云亭本案徐泾地区个案分布图徐泾地区代表楼盘徐泾地区重点别墅个案分析A、西郊大公馆位置：徐泾东路333号开发商：上海新典房地产开发有限公司产品：独栋别墅占地：300亩体量：103套价格：11000-13000元/㎡销售

7、状况：已售出30余栋特色：景观及建筑设计佳，小区环境管理理想徐泾地区代表楼盘徐泾地区重点别墅个案分析B、湖畔佳苑位置：沪青平公路1517弄开发商：上海佳苑房地产发展有限公司容积率：0.28产品：独立别墅占地：400000㎡量体：一期173栋；二期123栋价格：12000元/㎡（目前二手房15000元/㎡）销售情况：基本售完特色：日式别墅建筑效果图徐泾地区代表楼盘徐泾地区重点别墅个案分析C、居礼位置：沪青平公路/高泾路开发商：上海嘉化富欣房地产有限公司容积：0.23产品：独立别墅占地：100000㎡量体：23000㎡（72栋）价格：9000—13000元/

8、㎡销售状况：已售完特色：现代简约风格，每户拥有独立露天泳池建筑外立面小区一景居礼