【万科项目报告】伟业顾问万科天津东丽湖三期别墅报告

《【万科项目报告】伟业顾问万科天津东丽湖三期别墅报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、嵌居生态，坐享城事——城市中感受自然竞争分析产品解读目录客户特征营销计划竞争分析鉴于项目发展阶段与三期产品的价值属性，我们对下半年的市场环境进行分析，洞察07年下半年的市场竞争状况竞争分析——07年别墅市场分析1、07年别墅市场主要供应的分布情况龙顺御墅梦都岭上林朗矩里Town滨海大地中堂高尔夫12城夏阳溪韵风景湾新悦庭社会山原有项目团泊新面市项目新庭院天嘉湖除TOWN中堂外，天津07年别墅市场主要集中在外环线周边竞争分析——07年别墅市场分析2、07年上半年在售别墅项目供应情况新项目（约１２０２３０平米，其中：独栋１１３３００平米；联排７０００平米）独栋联排预计推出时间单套面积预计均价供应体

2、量单套面积预计均价供应体量天嘉湖290-770未定15000/47套270（3联）未定2430/9套7月推出龙顺御墅5001600015000/30套200-300120004500/18套6月推出（6/8联）梦都岭上林250-350800033300/111套///9月推出里新悦庭350-5001500050000///8月滨海高尔夫300800010000220800040000未定（双拼）社会山220—24080004000220-260700070006月认购(2345联)原有项目新推售部分（约１２８０００平米，其中：独栋６２０００平米；联排：５１０００平米；）独栋联排预计推出时

3、间单套面积预计均价供应体量单套面积预计均价供应体量朗矩208-220800020持续夏阳溪韵180-240900015000170-2207500110003月份推出（双拼）（4/6联）团泊新城206-380800060000165（双拼）63009000/65套9月份推出Town中堂388170002328/6套255-29217000200005月份推出大地12城///130—18090008500/66套6月中旬竞争分析——07年别墅市场分析3、2007年天津别墅市场供应的组成情况汇总：产品类型估算供应面积独栋432200双拼89410联排165327０７年别墅市场供应量大，新增项目多

4、，总供应量约５８万。其中独栋产品的供应比重最大，约占６４％；新项目产品主要以独栋、双拼为主。联排产品：主要产品来自于06年别墅项目的后期产品竞争分析——07年别墅市场分析根据项目各个产品类型的特点，我们从2007年别墅市场供应的角度分析得出：1、07年天津别墅市场主体为独栋、双拼产品，市场份额较高，多集中于下半年推向市场；2、本案双拼别墅会与市场中低总价的独栋别墅项目形成市场竞争；3、本案联排别墅会与市场上投放的同类产品存在竞争。小结：07年整体别墅市场较06年风险较大，不同区域的产品也会对项目的销售有一定的影响。需要有利的价值引导才能保证项目能够在下半年有好的市场表现。竞争分析——07年

5、别墅市场分析4、本项目与07年市场供应交叉分析产品类型10000元以上8000-100007000-80007000以下比率27%73%东丽夏阳溪韵风景湾双拼主力面积--180-240开发区220--朗矩天域单体总价162-216万169万社会山比率市中心38%38%24%团泊新城东丽联排主力面积及梅江250-290160-180170-300--区域滨海湖津南单体总价250-290万144-162万127-225万从产品、面积、价格等几个维度进行对比，与东丽湖三期存在竞争关系的项目：夏阳溪韵风景湾、朗矩天域、社会山、团泊新城、滨海湖竞品分析——竞争类产品分析夏阳溪韵风景湾剩余产品：联排43套

6、双拼106套联排形式：四联排和六联排两种（独栋不开放）7月开盘面积区间：独栋320㎡、双拼180㎡-244㎡（233㎡-244㎡为三层）、联排180㎡-220㎡，9月开盘总房款：162万—219万（双拼）、209万—219万（双拼三层）126万—154万（联排）价格：均价：涨幅500元/平方米左右，双拼单价：9000元/平方米左右，联排单价：7000元/平方米左右销售情况：处于顺销中，每日到访客流平均五组，年后样板间开放后双拼售70余套，联排售50余套，下半年开放资源：主要已双拼产品为主，开盘时间7月和9月，联排产品持续推售，项目二期占地1000亩，容积率0.7，现正在规划中，年底将推出二期公

7、寓产品。成交客户特征：政府官员、海归创业资本人群、外企高管，主要集中在河西、和平、开发区区域的客户占70%竞品分析——竞争类产品分析朗矩天域剩余的主力产品：剩余主力产品多数已双拼、联排，剩余资源双拼14套、联排20套、合院12套、独栋5套。联排产品比例：联排占总体的70%价格动态：基本稳定，8000/平米（联排）、12000/平米（双拼），总房款180万—160万（联排）、380万—320万（双拼