房地产市场热点问题分析（社科院房地产金融研究中心尹中立北大演讲）

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1、房地产热点问题分析中国社会科学院金融研究所房地产金融研究中心副主任尹中立(2010年6月，北京)1演讲目录一、房地产政策的回顾二、住房制度改革与中国房地产市场三、汇率改革与房地产四、人口结构与房地产五、城市化与房地产六、财税体系对房地产的影响七、短期因素：信贷、利率、物价、股价八、后危机时代的挑战：货币、增长方式2一、房地产政策回顾与评价2003年：121号文、18号文2004年：土地实行招、拍、挂2005年：政府工作报告、国八条2006年：国六条、六部委限制外资政策2007年：二套房贷政策2008年：年初限制政策与年底刺激政策2009年：房地产政策与08年

2、恰好相反2010年:国务院两次出台4号文件和10号文件34对房地产调控的认识与评价很重要：对经济运行的作用越来越大。1998年之前，中国经济增长的动力来自农业改革和工业化，1998年后房地产成为经济增长的动力。在中国GDP统计里，房地产业占6%，美国是20%多（住房投资6%，住房消费11%，生活消费7%），土地收入成为出为财政正常运转的最重要支柱。很复杂：住房问题涉及社会的方方面面，很难通过一两项政策就能解决；影响房地产市场的因素十分复杂，迄今为止我们还缺乏充分的认识5二、住房制度与房地产市场我国住房制度改革的三个阶段1994年:《关于深化城镇住房制度改革的

3、决定》▲提出了住房商品化改革方向▲全面推行住房公积金制度1998年:《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革和加快住房建设的通知》(23号文件)▲住房分配货币化,停止实物分配▲三层次住房供应体系▲将房地产建设成为支柱产业,大力发展住房金融2007年:《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文件)▲全面推行住房保障制度6房改对中国经济的影响深远房改使土地作为生产要素参与社会财富的再分配，导致收入分配格局发生很大变化:企业和政府占有的财富比例迅速增加，而居民储蓄占比下降，结果是消费不足，经济对出口的依赖程度增加，经济失衡加剧。房改对居民的影响:城

4、市居民的住房消费发生了根本性的变化，在房改之前，居民用于住的支出是可以忽略不计的，但房改之后，此项支出在收入中的比例迅速增加(下图)。7我国各部门储蓄率及其比重（%）年份居民储蓄比重企业储蓄比重政府储蓄比重199252.3233.0914.62199346.3138.7114.96199450.2937.4912.22199548.1540.1211.73199652.8833.6613.47199750.9136.1413.86199851.0035.8413.18199948.0437.0614.89200042.8640.6516.52200141.6

5、038.9319.47200246.3435.6218.01200342.2136.0621.72200439.7047.2713.068修正后的储蓄结构商品房销售额（1）行业毛收入（2）=（1）×70%总储蓄额（3）居民储蓄（4）修正后的居民储蓄（5）=（2）+（4）修正后的居民储蓄占总储蓄的比例（%）1999年2188153132383155431707452.72000年2954206736064154571752448.62001年3825267740849169931967048.12002年4709329646804216882498453.32

6、003年6303441257043240772848949.92004年8619603371654284463447948.22005年149861049089282398195030956.39中国的需求结构及其变化0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%19801985199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004200520062007消费投资出口10储蓄率超过资本形成率（2003年）11国外住房制度的演变对中国的借鉴现代住房

7、制度的由来英国工业革命及后来的城市化、工业化导致90%城市居民没有资金的住房；1915年出台《租金上涨和抵押贷款法》，开启了政府干预住房市场的先河；30年代的大萧条使美国政府通过建造大量住宅刺激经济，现代住房制度开始深入美国的政制与经济领域,《住宅法》正式颁布二次世界大战使欧洲及日本住房大量损毁，战后出现严重的住房紧张，各国政府被迫建造大量住房，并在住房金融方面有新的进步。12各国保障性住房占住房总量的比重时间段保障住房占比新加坡1961-199590%日本1946-199544.7%英国1946-19591960-19791980-200470%46%20

8、%美国1960年至今350万套(80%的住房享有政府