谢家瑾：房地产市场热点问题分析与思考

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1、房地产市场热点问题分析与思考建设部谢家瑾2007年5月（本课件仅供清华大学房地产专业校友使用，不对外公开）1一、关于商品房预售制度二、关于土地增值税三、关于物权法实施对房地产开发的影响四、关于五关于“上海房地产商成立‘不降价’联盟”五、关于个人合作建房和亿万中国人联名反高房价签名活动六、关于日本的房地产泡沫破灭七、小结2一、关于商品房预售制度3中国人民银行研究小组《2004年中国房地产金融报告》提出“考虑取消现行的预售制度”的建议后，社会各界反映强烈，对房地产市场的政策预期也产生了较大影响。根据国办秘书局的要求，我部组织有关方面力量，就国内外商品房预售制度进行了深入的比较研究

2、；并召开了完善商品房预售制度座谈会，听取了部分开发企业、中介机构、专家学者以及人民银行、工商银行、建设银行的意见，对取消商品房预售制度的利弊进行了认真分析。4部分人士提出主张取消商品房预售制度，其主要考虑：一是，除香港外，美国等大部分国家没有预售制度，新建房屋都是现售。二是，预售款由开发商支配，资金缺乏安全性，少数开发商通过假按揭套取银行贷款，已直接构成了房地产信贷风险。预售制使市场风险过多地转嫁给了金融系统和消费者。5三是，预售制下，商品房销售与房屋实际交付之间存在时间差，给部分开发商虚假宣传、延期交房、货不对板等不规范行为留下了空子，也容易造成“烂尾”等现象，不利于维护购房

3、者权益。四是，预售使得开发商提前收款，侵占购房人贷款利息。6一）世界主要国家和地区商品房预售制度及特点7据各方面的资料显示，世界上许多国家和地区都允许新建房屋（相当于我国的商品房）在竣工前进行预售，但对预售的管理和个人购买预售房屋的贷款政策有所区别。81、有关国家新建房屋销售情况各国新建房屋的销售方式有较大差别。美国新建房屋大部分是预售。据美国人口普查局统计，预售量占新建房屋销售量的比例已由1963年的53.9%上升到2004年的76.6%。2004年，新建房屋销售120.3万套，其中预售92.1万套。预售房屋中，开工前已经售出的48.2万套，在建造期间售出的43.9万套。9

4、美国商品房销售情况10新加坡、中国香港等东南亚地区预售规模也较大，预售率在90％左右。欧洲、日本等一些经济发达国家，同样允许房屋预售，但这些地区的房地产市场以二手房市场为主，新建房屋项目规模普遍较小，同时融资渠道发达，房地产投资主要依靠投资基金，新建房屋存在预售，但市场以现房销售为主。112、有关国家政府对房屋预售的管理各国在预售管理上有明显差异。主要有两类：一类是澳大利亚、日本以及韩国、新加坡、马来西亚、中国香港等东南亚国家和地区，政府一般都规定预售条件，实施预售许可管理，对预售活动的监管也较严格。如澳大利亚预售前需取得项目规划审批证书，日本需获得建筑许可。中国香港还对内部认

5、购比例、期房转让等有明确规定。12另一类是欧美多数国家和地区，预售条件比较宽松，也不实行许可管理，买卖双方通过律师自行协商预售合同并受合同法等法律的制约。13在预售过程中，多数国家和地区对购房人缴纳的首付款比例或订金额度都有相应要求，对预收款的使用也有规定。如韩国，购房人缴纳的首付款为房款的20-30%，可在一年内分期付清；日本、中国香港和澳大利亚购房人缴纳的订金分别为房款的20%、10%、5-10%。14有的国家和地区允许开发商把预收款用于工程建设。如新加坡、马来西亚和中国香港，首付款或订金直接向开发商支付；购房贷款则存入贷款银行与开发商共管的帐户，由工料测量师行（相当于国内

6、的工程造价咨询机构）根据工程进度，提出拨款意见，经律师同意后，购房款可以转给开发商。15有的则明确规定，在房屋交付使用后购房款才转付给开发商。如澳大利亚，买卖双方达成协议后，购房人缴纳5-10%的订金，由律师存入银行保证账户，待房屋竣工交付后，连同剩余房款一并转给开发商。16欧美国家一般由双方合同约定。如美国，联邦和各州对预售活动没有法律限定，各州的房地产委员会虽然有一些监管的规定，但服从于买卖双方协商确定的预售合约，购房款的支付时间、方式和使用主要取决于双方的信用情况，通常是签订合约时买者支付5-10%的保证金，根据工程进度付款，完工时清算。17在加拿大：房地产开发商取得开发

7、项目先要得到建设许可和规划许可，由市区政府审批后再到省一级政府批准，这个过程一般需要两年，必要的时候要组织项目建设涉及的拆迁户和周围用户听证。这些活动一般都由律师承担，开发商不直接出面。18项目尚未动工就开始卖图纸，是这里通行的做法，因为法律有这方面的要求。如安大略省92年发布的《高层公寓法》规定，图纸必须卖出达70％，项目才能开工，银行也会在此后发放贷款。这样的约束可以避免因为项目开工后销售不畅而发生烂尾等问题。因此，这里新建房屋的预售都在项目开工之前，也就是通常说的“卖图纸”。19在购房