绿城千岛湖定价策略报告定稿

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1、绿城•千岛湖度假公寓定价建议报告杭州精锐广告2007年7月目第一章：全国主要度假区发展趋势综述一、我国度假地产市场综述二、全国度假物业开发热点区域分析1、三亚度假物业市场概况2、太湖度假物业由场概况第二章：宏观经济环境综述一、长三角宏观经济坏境综述二、2006年淳安县宏观经济发展概况第三章：区域市场竞争环境分析一、杭州市房地产市场发展趋势分析二、淳安房地产市场发展概况三、区域内主要竟品楼盘价格分析第四章：意向登记客户分析一、目前意向登记客户情况二、意向登记客户问卷调查分析第五章：项目定价建议一、定价依据二、项目成木价格核算

2、三、定价策略四、销售节奏与调价控制建议五、1号楼具体定价表项目背景千岛湖度假公寓位于淳安县千岛湖镇，口前T•岛湖正处于旅游业转轨变型期，诸多要素正快速协调发展，度假旅游产业正在以前所未有的速度在提升。随着全球经济的持续增长，世界上最大的度假旅游热潮正在中国兴起，而千岛湖拥有得天独厚的自然资源，风景优美，空气清新，它正逐渐成为都市人特别是长三角地区城市人的旅游度假胜地。绿城•千附湖度假公寓暂定于2007年8月25日止式开盘销售，首批将推i\100余席一线江景房源。目前项目1号楼已封顶，沿湖部分景观已经成型，各项工作均已经落

3、实到位，具备正式开盘销售条件。因本项口产品屈性不同普通房产品，并与周边项口档次拉开较大距离，因此，本次定价过程屮，我们将借鉴海南等地成熟度假物业定价方式，参考周边度假物业价格标准，形成价格差异，以项目成本+目标利润为定价基本原则,同吋兼顾目标客群的心理价位，实现首期开盘成功引爆，为后续销售奠定基础。第_章:全国主要度假区发展趋势综述一、我国度假地产市场综述1、度假地产市场发展概况我国的度假房地产在上世纪八九十年代兴起于东南沿海城市，东南沿海城市的旅游房地产首推海南。据统计，目前海南的旅游房地产约占全国市场份额的40%,三亚

4、亚龙湾、博鳌特别规划区、海口花开四季等已成为国内旅游房地产的重要项目。国内如北京、天津、上海、杭州、昆明、成都等一级城市的旅游房地产起步稍晚，但目前发展形势良好。如北京旅游主题社区、天津太阳城和珠江温泉城、上海新天地和余山等。2、度假地产发展趋势未來我国旅游房地产的投资将逐渐大型化。在土地和金融“双缩”重压下，主流房地产利润空间越來越小，旅游房地产止在成为房地产开发金业新的投资热点。随着竞争的FI益激烈，旅游房地产的投资主休和投资规模都将趋向大型化。口前我国已经出现了首创、海航、小信、小旅、珠江地产、天鸿集团、万科集团、万

5、达集团、万通集团、青岛汇泉旅业、中坤集团等旅游房地产航母型企业集团，未來这一趋势将更加明显。未来旅游房地产的重点投资区域将逐渐从一•级城市转向二、三级城市。dr丁•一级城市的房地产开发已经非常激烈,开发商开始纷纷向二、三级城市拓展，其中兼具旅游功能的城市更将受到青睐，其旅游房地产也定将成为下一个众人关注的焦点。投资二、三级城市的旅游房地产，在闲暇时间可进行度假活动，平时又可以租给游客使用，同时还能享受房价上涨的回报，益处良多。二、全国度假物业开发热点区域分析（-）三亚度假市场发展概况1、三亚概况海南地处祖国南端的南海上，为

6、中国第二人岛，北隔琼州海峡与广东省雷州半岛相望。总面积3.5万平方公里,海域面积约200万平方公里。人口大约700多万，其中120万为黎、苗等少数民族，是著名侨乡之一。三亚当地房产市场除了同其它城市一样拥有一般的住宅市场外，凭借得天独厚的海滨风光，其旅游度假物业还拥有全国乃至全球的市场。近儿年，旅游业的发展直接刺激了旅游房产的发展，更多的游客并不满足到三亚一游，而是希槊能长期或经常性的在三亚度假，为此，激起了众多房产开发商在沿海地块开发用地，最具代表性的当属亚龙湾的爱琴海岸及三亚湾的国光滨海花园。2、2006年三亚房地产市

7、场发展情况1）投资增速放缓，大型重点项目启动2006年1月-11月，三亚经济保持平稳增长态势，前三季度三亚市GDP增速达13.2%,固定资产投资完成58.6亿元，比去年同期增长32.4%。固定资产投资项目达161个，创历年来投资项目个数新高，比去年同期的128个多33个。房地产开发投资完成25.9亿元，同比增长43.3%。其小，11月份房地产开发投资4・6亿元，同比增长210%。9月16F1三亚集中启动了吋代海岸水居巷旧城改造项目、鹿回头旅游区小东海项目、三亚湾新城西路、太阳湾高级度假区、凤凰国际水城和丽思•卡尔顿酒丿占等

8、六大项目建设，投资总额近120亿元，三亚市重点项目的开工和推进，使得全年固定资产投资达到68.5亿元，同比增长39.4%,投资直接拉动GDP增长3.7个百分点。2)土地价值得以释放，价格一路攀升随着三亚房地产业的快速发展，从2003年实行土地出让“招、拍、挂”以來，相继创下每亩土地64万元、127万元的