绿城千岛湖玫瑰园定价建议

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1、千岛湖玫瑰园定价建议第一部分、均价建议一、定价方法1、成本导向法。紧紧围绕着项目的利润目标，以有利于最大限度地控制成本，而目标利润也可根据目前房地产业的平均利润率，视自己项目的规模、设计、套型、环境、施工质量等因素相应制定合理的目标利润。2、比较定价法。参照同区域内已售楼盘、在售楼盘的价格和实际的销售形势，对比市场整体的房价走势，确定项目的开盘价格和总体房价，在价格上充分反映楼盘的竞争力。3、需求导向定价法。依据买方对产品价值的理解和需求强度来定价，不是依据卖方的成本定价。根据消费者的价格观念，以较好的房屋设计、完善的配套设施、美丽的庭园、优质服务等条件来影响消费者的购买行动。千岛湖目

2、前房产市场基本上属于买方市场，因此建议采用市场比较定价法。二、楼盘影响因素、指标及权重确定依据千岛湖房地产市场的发展现状，结合目前住宅项目的产品特征，共列出10个主要的影响因素。分别为地段、建筑品质、内部配套、交通、物业管理、环境、项目规划、风格及户型、开发商品牌、营销推广。编号定级因素指标分值1地段A.与千岛湖的距离；B.与市中心的距离。总10分2建筑品质A.产品的设计；B.建筑的质量。总10分3内部配套A.园区内部配套完善性；B.内部配套的档次。总10分4交通A.路况便利性；B.市中心往来车辆情况;C.距客运中心远近。总10分5物业管理A.物管公司品牌；B.服务标准及档次；C.物管

3、费。总10分6环境A.外部景观资源的丰富性；B.内部环境。总10分7项目规划A.项目整体规划；B.项目产品内部的规划。总10分8风格及户型A.立面效果；B.建筑风格；C.户型结构。总10分9开发商品牌A.开发商的品牌；B.开发商的信誉；C.开发商的市场影响力。总10分10营销推广A.客户积累情况；b.广告发布力度；c.产品形象；D.销售手段。总10分三、排屋均价预测为了科学地计算出本项目的市场价格，将选取系列具有参考价值的楼盘作为比较标准，作为本次定价的主要参考依据。1、竞争排屋楼盘价格参考单位楼盘总价范围均价元/M2优惠折扣修正均价（按毛坯算）随园每栋约700—800万元（双联380

4、平方，包括地下室）精装18000元/㎡一次付款99折。赠地下室15000元/㎡滨江度假别墅多联400万左右（精）双联600万左右（精）别墅600万左右（毛）排屋精装约20000元/㎡；别墅毛坯15600元/㎡。现已是最低价，无优惠。16000元/㎡阳光水岸排屋200—400万每套（叠排，210左右）毛坯14000元/㎡只剩一幢，具有一定的优惠。赠送露台、花园。13000元/㎡注：千岛湖房产具有一定的复杂性。一是当前在售排屋量较小；二是产品各异，且以面向大杭州市场为主；三是价格千差万别，不具典型性。因此，此次只能从中挑选出3个楼盘参照。2、可比项目分值判定与计算序号影响因素权重（wi）千

5、岛湖玫瑰园随园滨江度假别墅阳光水岸度假村1地段12%70.8460.7270.8480.962建筑品质10%10180.890.980.83内部配套10%80.890.910180.84交通8%80.6470.5680.6490.725物业管理8%100.890.72100.880.646环境15%60.9101.5101.591.357项目规划7%90.63100.790.6380.568风格及户型8%90.72100.890.7280.649开发商12%101.280.9691.0870.8410营销推广10%80.880.880.880.8合计18.338.468.918.113

6、、排屋价格修正1）、修正公式评估均价＝×比较楼盘均价玫瑰园评估得分比较楼盘评估得分2）、修正过程8.338.46随园：×15000=147008.338.91滨江度假别墅：×16000=149008.338.11阳光水岸度假村：×13000=13300玫瑰园排屋均价参考：（14700+14900+13300）/3=14300元/平方4、千岛湖玫瑰园排屋均价建议在现有的市场情况下，千岛湖别墅/排屋市场极不景气。所参照的3个项目近期均销售迟缓，一段时间来基本零成交。所以本项目排屋定价应在这个基础上下调10%—20%。建议售价区间为：11500—12800元/平方。总价区间：350万—400

7、万元。均价：12000元/平方。四、公寓均价预测1、竞争公寓楼盘价格参考单位楼盘主力户型（M2）均价（元/M）2补充说明修正均价（按毛坯算）居易•金色阳光80-90㎡二期均价5700元/㎡剩余10套5200元/㎡5700元/㎡美都商城80-130㎡4500元/㎡只剩跃层，6000元/㎡4500元/㎡紫荆湖滨公寓预计5500-6000元/㎡未开盘5800元/㎡千岛龙庭精装45-50㎡跃层160-170㎡开盘4500元/㎡二手房8000元/㎡左右已