皇冠自由城定价策略

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1、皇冠自由城价格策略一、定价依据1、重庆房地产发展趋势随着重庆市区域性规划以及国家关于房地产各项政策性法规的出台，重庆市房地产价格走势应该逐渐攀升。2、周边楼盘价格态势五黄路区域各楼盘均价在2400——2600元/平方米左右，由于政府规划，目前该地区逐渐形成一个良好的居住环境，交通便捷，配套完善，虽然区域性竞争激烈，但市场供销平衡，价格依然看涨。3、项目自身品质皇冠自由城位于五黄路绝版地段、中央居住区中心，项目以住宅和购物公园两部分构成。位置优越、配套完善,户型结构紧凑、分区合理，具有很高的性价比，同时又不失豪华气派。4、公司利润目标除了通过该项目塑造公司企业形象外，同

2、时也以此追求利润的最大化。二、定价原则1、项目消费群细分本项目主体消费群为新兴都市白领阶层和政府公务人员，新兴白领阶层由于积蓄不多，月薪较高，对房屋首付款的要求一般在10万、月供1000元左右，而政府公务人对房屋的要求则在110平米（套内面积），总价30万兀左右02、产品入市时机本项目初定入市时间为2003年11月底，该时间段内区域竞争相对较弱，开盘均价可适当高于周边楼盘。3、避免强烈的市场竞争适当的价位有利于应变市场的变化，为调整销售策略，削弱销售抗性留有空间。三、价格说明方案一：套内起价2170元/平方米（建面起价1854元/平方米），楼层差价30元/平方米，套内

3、最高价2970元/平方米（建面最高价2538元/平方米），套内均价2970元/平方米（建面均价2200元/平方米），此价格定位较低，目的是为在短时间内最大份额的占领市场，在开盘后可以较大幅度的调价，制造巨大的升值空间，但利润变薄，企业品牌难以树立。方案二：套内起价2380元/平方米（建面起价2034元/平方米），楼层差价20—30元/平方米，套内最高价3030元/平方米（建面最高价2590元/平方米），套内均价2700元/平方米（建面均价2300元/平方米）此价格符合五黄路大行大市，降低购房消费门槛，对销售无抗性，但企业利润值不大。方案三：套内起价2380元/平方米（

4、建面起价2034元/平方米），楼层差价30元/平方米，套内最高价3180元/平方米（建面最高价2718元/平方米），套内均价2780元/平方米（建面均价2380元/平方米），与方案二同样的起价，但因为楼层差价的不同，既可以吸引消费，又不影响消售，同时也可以完成冃标。方案四：套内起价2480元/平方米（建面起价2120元/平方米），楼层差价30元/平方米，套内最高价3280元/平方米（建面最高价2803元/平方米），套内均价2890元/平方米（建面均价2470元/平方米），略高的起价，但通过良好的销售和完善的广告推广，可以顺利的完成公司目标，树立企业形象。方案五：套内起

5、价2560元/平方米（建面起价2188元/平方米），楼层差价30兀/平方米，套内最高价3360兀/平方米（建面最高价2871元/平方米），套内均价2960元/平方米（建面均价2530元/平方米）较高的起价，不光需要强调产品的品质，还需要各方面的支撑，如良好的员工素质、贴心的后期服务等，公司可获得较大的利润和企业形象。方案六:套内起价2600元/平方米（建面起价2222元/平方米），楼层差价30元/平方米，套内最高价3400元/平方米（建面最高价2905元/平方米），套内均价3025元/平方米（建面均价2585元/平方米），起价高，有利于追求较大的利润值，价格有抗性，销

6、售周期延长。方案七：套内起价2730元/平方米（建面起价2333元/平方米），楼层差价30元/平方米，套内最高价3530元/平方米（建面最高价3017元/平方米），套内均价3135元/平方米（建面均价2680元/平方米），高价塑造品质，获得利润，但销售费用增大。方案八：套内起价2840元/平方米（建面起价2427元/平方米），楼层差价30元/平方米，套内最高价3640元/平方米（建面最高价3111元/平方米），套内均价3250元/平方米（建面均价2778元/平方米），起价超川消费预想，打破市场常规，待时机而定。方案九：套内起价2900元/平方米（建面起价2478元/平

7、方米），楼层差价30元/平方米，套内最高价3700元/平方米（建面最高价3162元/平方米），套内均价3311元/平方米（建面均价2830元/平方米），树立高档项目的品牌，引领五黄路高档社区潮流。方案十：套内起价2960元/平方米（建面起价2530元/平方米），楼层差价30元/平方米，套内最高价3760元/平方米（建面最高价3213元/平方米），套内均价3370元/平方米（建面均价2880元/平方米），采用高价位，高开高走。四、执行策略1、根据当期区域竞争情况和放号数量A、当期放号量占总量的40%以内，适用方案二，方案三。B＞当期放号量占总量的40%