财务会计 沈应仙 第9章 投资性房地产

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1、第9章投资性房地产知识目标：了解投资性房地产的范围，掌握投资性房地产的确认和计量原则，投资性房地产的转换和处置的方法。学习目标与要求能力目标：通过本章学习，能够判断哪些资产属于投资性房地产；并能够对按照成本模式计量和按照公允价值模式计量的投资性房地产进行账务处理。重点难点教学重点与难点案例导读（1）杭州东清公司曾经拥有坐落于杭州市武林路、建筑面积260平方米，占用面积87平方米的临街店面房产。该项资产是1992年上级统建职工宿舍时分配给公司的，账面原值17万元，经过10年的折旧，到2002年账面结存净值11万元。2002年，杭州市政府将武林路打造成“中国女装第一街”

2、，尽管该房产不属于政府专门划定的街区范围，只是“隔街相望”的相邻，但经过努力，公司向政府缴纳土地出让金497692元，分割并申领了《土地使用权证》，使原来的划拨土地变为可流通和转让的出让土地。同时，为使该项资产的拍卖有多个标的、多家竞争的格局，谋取成交价值最大化，公司对房产证采取了划大为小的做法，自然分割为七个店面，权属证书也相应分割为七套，从而形成了七个标的同时竞拍、独立成交的格局。案例导读（2）2002年8月，公司委托评估公司对该房产进行单项资产价值评估。经过评估，该房产评估价值为689万元，评估增值率高达10多倍。此后，公司又委托专业拍卖公司进行公开交易，通过

3、在当地媒体刊登拍卖公告，来自于杭州、温州的服装经营老板纷纷报名，先后有二十余家投资者前来交纳保证金，参与竞拍。在由中介机构主办的现场拍卖会上，起拍价定为638万元，经过激烈的多轮角逐，房产成交总价高达1326万元，比账面净值和交易成本总额高出20多倍，比评估价值高出92.45%。账面的“烂苹果”也能通过市场交易变成企业的“金凤凰”，账面价值低廉而极具市场价值的资产通过专业评估、市场拍卖可能实现“高位抛出”，并“还原”其市场条件下的真实身份与风采。看来，这会计账面上的区区数万元房产忽然变成了上千万元的现金，七间房产演绎的“魔术效应”其实就是投资性房地产的缩影。第一节投

4、资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的概念二、投资性房地产的确认和初始计量第一节投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的概念投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。投资性房地产应当能够单独计量和出售。（一）属于投资性房地产的项目一、投资性房地产的概念1．已出租的土地使用权：指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。2．持有并准备增值后转让的土地使用权：指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。3．已出租的建筑物：指

5、企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。（一）不属于投资性房地产的项目一、投资性房地产的概念1.自用房地产：指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，包括自用建筑物（固定资产）和自用土地使用权（无形资产）。如企业拥有并自行经营的旅馆，不确认为投资性房地产。2.作为存货的房地产。通常指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。（一）投资性房地产的确认二、投资性房地产的确认和初始计量首先应当符合投资性房地产的概念：其次同时满足两个确认条件：①与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；②该投资性房地产的成本能够可靠地计量。（

6、二）投资性房地产的初始计量二、投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产应当按照成本进行初始计量。1．外购的投资性房地产。只有在购入房地产的同时开始对外出租或用于资本增值。成本由购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。2．自行建造的投资性房地产。只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或资本增值才确认。成本由达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产三、投资性房地产后续计量模式的变更第二节投资性房地产的后续计量第二节投资性房地产的后续计量一、采

7、用成本模式进行后续计量的投资性房地产在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。投资性房地产的折旧或摊销与固定资产或无形资产的相关规定一样。即：当期增加的投资性房地产（建筑物）当期不提折旧，当期减少的投资性房地产（建筑物）当期照提折旧，当期增加的投资性房地产（土地使用权）当期即开始摊销，当期减少的投资性房地产（土地使用权）当期停止摊销。一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产投资性房地产在实务中多指已出租的土地使用权和已出租的建筑物，与已出租的固定资产和无