房地产调控分析

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1、房地产调控影响土地财政的理论与实证分析扌商要:近年來，房地产调控政策不断出台，对房地产市场的过热膨胀产生了一定的抑制作用。木文主要从房地产调控捲施中的房地产价格、房地产税收、房地产商的开发成木和地方政府融资成木四个方面来分析房地产调控对土地财政的影响路径与机制。然后，以长沙为例并结合貝体的图形，为房地产调控如何影响土地财政提供一个直观的解释，并提出相应的解决措施，旨在研究如何促使房地产市场健康稳定持续的发展。关键字:房地产，土地财政，影响机制引言与文献回顾2003年以来，随着房价的节节攀升，国家开始出台一系列的房地产调控政策。2010年是小国出台房地产调控政策最密集的一

2、年，Z后，各项调控措施也是不断出台。然而，调控最终依然沦为“空调”，对土地财政的依赖会直接导致地方政府有动机推高地价，进而获取更多的财政收入，在此过程中地方政府官员的寻租机会也会进一步加重地方政府对土地财政的依赖。地方政府的土地财政依赖实际上反映岀地方政府推高地价的激励和手段。地价的升高必然引起商站房销售价格的上升。因此，研究地方政府土地财政与房地产调控，有助于解释我国房地产市场现存的现象。易毅(2009),陈志勇和陈莉莉(2010)认为,“土地财政”是指我国现有的体制造成的地方财政过度依赖土地所带來的相关税费和融资收入的一种财政模式。关于地方政府依赖土地财政的原因，李

3、屮(2013),岳桂宁(2009)等大多数文献认为是我国现行财政体制即分税制改苹的缺陷：现行的分税制使得地方政府的财权、事权不匹配，形成地方财政缺口，影响了地方财政的可持续性。在实证方面，卢洪友等(2011)基于我国地市一级的经验数据分析表明：我国现有的财政分权模式对地方政府的土地出让行为具冇显著的正向激励作用；地方政府的土地财政行为有效地缩小了地方人均真实财力缺口，并促进了地方公共产品供给和公共服务水平的提高，土地财政实则为一种“无奈Z举”。张双长和李稻葵(2010)使用而板数据回归的方法表明了地方政府对土地财政的依赖程度越高，在其他条件和同的情况下，该城市的房价指数

4、也越高。周彬和杜两省(2010)运用格兰杰因果检验方法和联立方程模型论证了土地财政下地价的升高对房价的升高有显著的解释力，土地价格对房地产的供给数量和价格也有显著影响。应娟(2012)通过数据分析得出，房地产对我国地方财政的影响仍然很大，地方政府对房地产调控总体上是缺乏弹性的。综上所述，现有文献对土地财政和房地产市场现象的解释集屮于肓接从财政角度研究,忽视了其他因索在此过程中所起的作用，而这些作用可能掩盖了房地产市场对土地财政的真实影响。土地财政依赖直接影响了房地产供给市场，进而影响房价。但是，在此传导机制中其他因素也发挥着不容忽视的作用，一定程度上影响了实证研究的准确

5、性。因此，木文在传统变量的基础上，分析了其他三个个变量：房地产税收、开发商资金成本、地方政府融资成木，研究其对土地财政的影响机制。旨在能够更准确地研究房地产调控政策对•政府土地财政依赖的影响关系，解释土地财政与房地产调控捲施的内在联系。1•房地产调控对土地财政的影响机制1.1影响房地产价格来影响土地出让收入在分税制改革和住房制度改革全面铺开后，在一系列基本面因索、投机因索和金融支持以及保障房建设极度短缺下，城市商品房价格飞涨，由此带来了地价的飞涨。地方政府通过出让土地而获得的收入，即土地出让金，这部分所得在房地产开发成本中是刚性的，这使得近年来房价居高不卜从而相对降低了

6、公众的购买力也。就是说，土地财政是推动地方房地产价格上涨的重要力量。因此，可以通过调整房地产价格“倒逼”来影响土地出让收入。此外,从土地成交量来看，中国指数研究院最新报告显示,2013年5月全国300个城市土地出让金总额1375亿元,环比降30%,同比降38%。土地成交量和出让金均锐减。而5月土地成交面积6221万平方米，环比减26%,同比减49%,其中住宅用地成交血积1774万平方米,环比下降42%,同比下降56%o具体影响路径如下:土地成交量增加（减少）地价上涨（下跌）土地出让收入增加（减少）I房价上涨（下跌）房地芒调控房价波动土地财政依赖加强（削弱）地方政府财政收

7、入增加（减少）在房地产调控的作用下，我国土地出让收入发生了很大的变化，2003-2012年相关数据如下所示：表1-1-12003-2012年全国土地出让金收入数据年份土地出让金增速20035421.3200458948.72%20055505-6.6%20067676.939.45%200712763.566.26%20089600-23.71%200915910.263.40%20102700069.7%20113150016.6%201225714-18.4%数据来源：国土资源部以杭州为例，2011年，受限购、限贷、限价政策的影响，杭