房地产调控分析研究

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1、房地产调控分析研究 “两会”后的房地产市场，尽管有总理在记者招待会上“房价远远还没有回到合理价位”的严厉表态，但从成交量上看，北京、上海等一线城市却出现了强劲的反弹。3月前18天，上海新建商品住宅成交41.7万平方米，较2月同期回升165.6%。无论是一手房还是二手房市场，都才出现了购房者积极入市的迹象。从历史上看，每年的3月，都是房地产变局的敏感时间窗口，2009年3月的“小阳春”一举演化成近2年的暴涨的历史犹在眼前，令大多数购房者都新生“历史重演”的恐惧。但是，很显然，政策的基本面和2009年3月冰火两重天。2009年3月的房地产市场之所以最终强劲启动，导致了中国房地产历史上最

2、疯狂的两年的房价暴涨，关键是2008年10月开始的政策的刺激。09年整个房地产政策的基调就是“救市”，通过调低印花税、营业税和所得税等政策，刺激房地产消费；而很显然，今年房地产政策的总基调依然是严格调控，继续抑制投资投机性需求，促进房价合理回归。在这样的政策基调下，要催生2009年3月那样启动的大泡沫的政策条件一点都不具备，然而，为什么很多的购房者依然担心房价再次疯涨而开始入市呢？是房价已经降到合理价位了吗？很显然不是。从国家统计局3月18日发布的2月份全国70个大中城市的房价统计数据看。2月份，70个城市新建商品住宅价格环比下降的城市有45个，持平的城市有21个，环比价格上涨的4

3、个城市涨幅均未超过0.1%；从同比情况看，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有27个，比上月增加了12个；同比涨幅比上月回落的城市有32个，涨幅均未超过2.7%。其中，北京环比下降0.2%，同比下降0.5%；同时，二手住宅价格环比下降的城市有45个，持平的城市有14个，上涨的城市有11个；二手住宅价格同比下降的城市有44个，比上月增加了7个，同比涨幅比上月回落的城市有23个。其中，北京环比下降0.2%，同比下降3.7%。这些数字说明，房价依然处于下降通道，但总体的降幅并不明显。而且，尽管一些开发商开始通过垫付首付款、加大打折促销的力度等进行促销，但总体而言，房价依旧超越了

4、居住需求者的购买能力。那么，在这种情况下，总理都判断房价“远远没有回归到合理价位”，购房者为什么急于出手？仍然是基于对政策的担心。从去年年底至今，尽管管理层一再强调会坚持调控不动摇，但事实上，从去年底开始，房地产调控的政策基调已经进行了微调，最显著的变化是开始强调增加普通商品房的供应，满足自主需求者的购房等需求。央行副行长刘士余更是要求商业银行“保证个人首套房贷款以及确保首套房贷实行差别化利率优惠”。在这个政策的基调下，房贷政策出现了明显的变化，多个地区的首套房贷利率都有所松动，北京多家银行在今年初就开始从前期普遍上浮的水平向基准利率回归。尽管房贷政策是满足自主需求者的购房需要，然

5、而，中国房地产政策在执行力层面，往往会被中介机构、银行和开发商通过打擦边球，最终打开政策的缺口，最终使得定向优惠的政策演化成全面的救市政策。最典型的就是2008年10月的“救市”政策，名义上是促进居民住房消费，改善居住条件，但事实上，这样的政策通过房地产利益链条上所有人集体行动的逻辑，最终演化成了罕见的全民炒房的行动。以第二套房为例，08年10月的救市政策从未放松第二套房政策，但通过“改善性”政策，在房地产低迷的09年一季度，想买房者甚至可以通过零首付的方式买几十套甚至上百套房子。基于对以前政策执行力的深刻认识，凡是房地产政策出现所谓的“定向优惠”的时候，如果没有严格的监管，一般都

6、会演化成普惠政策，不仅基本居住需求者得到政策的优惠，在房地产信息尚未联网，房地产交易的监管捉襟见肘的情况下，那些炒房者也会通过各种途径得到政策的阳光普照。况且在今年一季度宏观经济比较困难，地方财政极度缺血的情况下。春节过后，包括上海在内的一些城市遮遮掩掩的松绑“限购”政策就是一个明显的信号，地方政策已经到了忍耐的极限，已经扛不住了，而这种扛不住传递给购房者的，就是房地产可能会大幅反弹的信号。一旦给地方政府和开发商那怕一点点阳光，他们也会绽放耀眼的灿烂。而很显然，对自主需求者的购房优惠，给了地方政府和开发商一个最后的机会。因此，在目前非常微妙的情况下，如果政策要鼓励自主需求，则一定需

7、要明确指出，绝不会放松对投资投机的抑制。鼓励自主需求没有错，但在房价畸高、房地产调控处于关健的时刻，切不可轻易释放任何可能被外界解读为房地产调控要松动的信号。要确保政策不被曲解，不走样，笔者建议，对于地方上公然和中央房地产调控唱对头戏的行为，要给予坚决的制止，特别是对于在房地产限购等抑制投资投机政策上进行悄然松动或者变相放松的行为要进行调查和追究，该问责的问责，该曝光的曝光。房地产调控今年极为关键，如果中央在这个问题上不明确表态，会给地方上曲解楼市政策莫大的鼓励，三年