20170717-广发证券-房地产行业：风起云涌观后海，千帆竞发犹可待-研究报告电子版下载

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1、行业评级持有前次评级持有报告日期2017-07-17分析师：乐加栋S0260513090001S021-60750620lejiadong@gf.com.cn相关研究：房地产行业:按揭贷利率加速2017-07-10上行，小周期景气度继续回落房地产行业:板块配置总体谨2017-07-03慎，但关注龙头的中长期投资机会房地产行业:雄关漫道真如铁，2017-06-23吹尽狂沙始见金联系人:李飞gflifei@gf.com.cn风起云涌观后海，千帆竞发犹可待核心观点：•万科等中资资本联合私有化普洛斯，物流地产再受关注2017年7月14日，万科、普洛斯

2、管理团队、厚朴投资、高飯资本、中银集团联合组成的中资财团与普洛斯发布联合公告称，将以每股3.38新加坡元完成普洛斯的私有化收购，交易总价为160亿新加坡元，其中万科出资占比最大，为21.4%o实际上，在此之前，厚朴投资、高飯资本、中银集团均已对普洛斯进行多轮投资，普洛斯股权结枸中15.7%的投资者来自中国地区，加上之前中投公司收购黑石集团欧洲物流地产公司Logicor,均从侧面反映了物流地产逐步受到国内资本的青睐。•基金模式助推普洛斯网络化快速扩张，市场份额处于领先地位普洛斯业务主要分布在中国、日本、巴西以及美国，物流设施总面积超过5258万

3、平米（竣工+在建），总价值406亿美元，权益建面1995万方,权益物业价值130.6亿美元，单位物业价值约655美元/平（折合人民币约4437/平）。其中中国项目分布于38个城市，物业总面积2871万平方米，权益建面1411万方，同时还拥有土地储备119（）万平方米。中国物业总价值135.6亿美元，权益物业价值68.4亿美元，单位物业价值约472美元/平米，其中成熟物业单位价值649.8美元/平米。目前，普洛斯除在美国市场份额排名第二外，在中国、日本以及巴西市场份额均排名第一。网络化的布局使得客户粘性较大，普洛斯整体出租率为91%,续租率高达

4、73%,并且得益于较強的运营管理能力，普洛斯相同物业的NOI保持稳定增长。•我国物流地产供需缺口较大，未来市场景气度将持续向上目前我国整体物流绩效偏低，08年金融危机后，整个社会对于降本、提效的诉求逐步增修，带动高标仓储需求快速增长，但供给端看，我国物流仓储供给结构不均衡现象明显，存量总供给不足且高端仓占比较低，供需缺口巨大。我们认为未来物流地产是地产细分子行业中需求和供给关系最为健康的板块，较高的出租回报率对中长期资金具备吸引力，将越来越受到资本青睐，进而为物流地产开发打通资金闭环形成支撑。标的方面，我们推荐关注东百集团（经营模式采用基金实

5、现资产后端退出，同时具备管理团队+上市平台+民企机制的自身优势），中储股份（央企背景+土地资源丰富）、南山控股（拟吸收合并深基地B,进而控股宝湾物流，宝湾物流的优势在于央企背景以及提供一体化的增值服务）、中国物流资产（形成网络化布局，同时建筑起家在成本控制上具备优势）。•风险提示物流仓储用地供应偏低，物流仓储需求低于预期，企业大量采用自建仓储模式，物流地产后端资产证券化存在不确定性。目录索引万科等中资资本联合私有化普洛斯4普洛斯一全球领先的现代物流设施供应商7高效扩张形成网络化布局，市场份额处于领先位置7普洛斯基金运营模式下，资产与资金形成闭

6、环12普洛斯估值约门2亿美元，本次私有化价格基本合理错误!未定义书签。我国物流地产中长期景乞度将持续向上15我国高标仓储新增及存量置换需求旺盛，但供给严重匮乏15高标仓储投资回报率较高，为后续项目退出提供支撑18我国未来高标仓储市场规模预测19投资建议和行业评级21图表索引图1:普洛斯股权结构中各类型资金占比（2017年3月）5图2:普洛斯发展历程7图3:普洛斯管理物流设施总面积（百万平米）8图4:普洛斯资产组合NAV地区分布8图5:中国地区物流设施竣工面积（百万平米〉9图6:日本地区物流设施竣工面积（百万平米〉9图7:美国地区物流设施竣工面

7、积（百万平米）9图&巴西地区物流设施竣工面积（百万平米〉9图9:普洛斯管理物流设施总面积（百万平米〉9图10:普洛斯各地区竣工与权益面积（2017年3月〉9图11:普洛斯各区域出租率（截至2017年3月〉10图12:普洛斯各区域续租率（截至2017年3月）10图13:普洛斯中国租户租赁面积占比（2017年3月〉11图14:普洛斯各地区电商租赁面积占比11图15:普洛斯三大开发方案，满足客户的多元化需求12图16:普洛斯地产基金运作模式示意图13图17:普洛斯开发物业增值及开发成本（亿美元）错误!未定义书签。图18:各国物流成本占GDP比重15

8、图19:中美日三国LPI指数对比（5分制）15图20:普洛斯中国17年4月租户类型占比（按照面积〉16图2*1:每十亿美元销售额所需物流仓储（万平方英尺）16图22