【保利投顾研究院】年中重磅系列：棚改货币化“效用弱化”下的三四线-房地产-2019

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1、棚改货币化变数下的三四线市场造创动行——全国棚改货币化力度区域差异境止无变2018年7月MakeChangeWithInnovation01客观认识棚改政策变化：1）货币化安置政策调整早有端倪、“非一刀切”去年年底住建部已发文要求棚改货币化安置需因地制宜，今年年初鲁湘赣粤皖五省配合采取相关措施，可见，棚改货币化安置政策调整早有端倪，货币化作为一项阶段性去库存政策，已逐步走向尾声。2018年1-4月2018年6月造创山东、湖南、江西、广东、安徽机构、媒体误读政策五省公开表示因地制宜货币化安置爆出取消棚改货币化安置动行住宅库存不

2、足、房价上涨压山东：拆迁过程中鼓励实物安置，取消货币化安置奖励2018年7月住建部棚改会议2017.11力较大地区，仍以货币化安湖南：商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县，境止无变住建部联合置为主的2018年新开工项目，要及时取消棚户区改造货币安置优惠政策2018年将持续推进棚改国开行、农发行不予棚改专项贷款支持江西：因地制宜实施棚改货币化安置，住房供需矛盾突货币化安置并未取消出的市县应加大实物安置住房建设力度明确提出棚改不搞一刀切，住宅去化周期在15个月以下广东：控制棚改成本，实现收支平衡，因地制宜推进棚强调因地制宜推

3、进货币化安置，的市县，应控制棚改货币化改货币化安置去化周期15个月以下、房价涨2017.8住建部等六部委安置比例，更多采取实物安安徽：各地要合理控制棚改货币化安置比例，商品住房幅压力大地区以实物安置为主置供需紧张的市县，要进一步降低货币化安置比例MakeChangeWithInnovation资料来源：保利投顾研究院整理01客观认识棚改政策变化：2）现阶段棚改货币化特征棚改货币化安置作为一项阶段性去库存政策，已逐步走向尾声。对于住宅库存较大市县，棚改货币化仍有支持，2018年以来，棚改出现以下新特征：图：今年以来棚改政策新特

4、征造创1棚改落脚重心转变2棚改安置方式转变3棚改融资模式转变动行去库存政策由过去地提出因地制宜，住宅棚改专项贷款合同审查境止无变级城市的中心区域向库存小的采用实物安权上收国开行总行，资县城转移，货币化安置，库存大的（去化金支持力度减弱，棚改置亦会随着去库存任周期＞15个月）提高专项债将逐步取代PSL务转向县城货币化安置比例成为棚改主要融资渠道MakeChangeWithInnovation资料来源：保利投顾研究院整理01客观认识棚改政策变化：3）政策变动影响分析首先，棚改作为一项民生政策，仍将延续，但规模高位也已过；而棚改货

5、币化安置作为一项阶段性去库存政策，已走向尾声。造创当前棚改货币化安置政策“非一刀切”，但收紧已是必然，但影响并非具有广泛性。主要原因有三：动行第一，推动棚改货币化安置主要动因——去库存阶段性完成，部分三四线城市供需矛盾下房价上涨压力较大，棚改货币化力度本就预期减弱。境止无变第二，作为棚改实施主体的地方政府财政吃紧，国开行资金支持力度减弱；而三四线城市房价上涨压力下，货币化安置成本显著增加，地方政府继续实施货币化安置动力不足。第三，全国棚改货币化差异显著，政策收紧影响差异亦十分明显，前期受益于棚改货币化安置较多的省份或城市，如

6、山东、湖南等省份部分城市，受到的影响较大。而广东等棚改力度本就很弱省份，棚改政策调整对预期影响大于实质。MakeChangeWithInnovation502棚改力度差异分析：1）全国棚改形势——中西部货币化安置比例较高，东部南部较低对比2017、2018两年棚改计划数，全国多数省份棚改规模同比减少，其中大体量的山东/河南、中等体量的浙江/江西棚改套数仍有增长；而前期体量较小的甘肃2018年棚改规模大幅增加。湖南、四川、陕西等中西部省份货币化安置比例较高，基本在70%以上，而东部、南部区域的省份货币化比例较低，广东棚改规模小

7、、货币化比例更不足20%。表：棚改计划数（万套）表：棚改货币化安置套数（万套）造创省份2017年2018年增速变化量级省份2017山东76.3684.3310%山东38.18河南42.0046.2210%湖南33.80贵州42.9838.54-10%≥20万贵州21.49动行浙江27.5434.5625%河南21.00湖南41.1927.94-32%湖北20.50江西24.2325.917%四川18.75安徽31.6025.54-19%陕西17.48湖北41.0024.14-41%安徽17.38境止无变甘肃16.6223.2

8、240%河北16.00河北20.0023.0015%浙江13.76江苏25.8021.50-17%10-20万云南13.10四川25.0020.33-19%江西12.12陕西22.7920.20-11%吉林11.20云南16.8013.94-17%江苏11.09山西13.0212.52-4