棚改货币化专题研究系列三：棚改，对地产销售和投资的影 响几何

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1、近期，国开行棚改贷款发放条件收紧的消息引发市场对地产的担忧。在年初第一篇棚改货币化专题《从500到580万套——2018年棚改怎么看？》中，我们分析指出，政策对于推进货币化安置的意愿下降，棚改对于地产的拉动作用趋势放缓。在第二篇棚改货币化专题《16张图看清棚改最新进展》中，我们重点回顾2017年棚改及货币化的特征、结构及影响，同时跟踪分析了2018年的棚改进度，并探讨下半年地产的走势。本篇为第三篇专题，主要厘清了棚改货币化对地产销售和投资的传导逻辑，以及对房企集中度的影响，并探讨了国家层面“弱化货币化安置”对地产销售和投资可能产生的影响。

2、·2013-2017年，棚改计划完成度较高，货币化安置比例上升较快。自2013年国务院发布《关于加快棚户区改造工作的意见》始，国务院每年均会制定全国性的棚改计划。从执行力度上来看，2013年以来每年的棚改均足额或超额完成计划，棚改计划完成度较高。在国开行和央行对棚改提供专项金融支持后，我国棚户区改造计划套数和实际完成套数均开始加速。2015-2017年，全国范围内棚改开工套数均超过600万套。·2015年前后，国务院、财政部、住建部等部委发文强调积极推进棚改的货币化安置。货币化安置比例也从2014年的不足10%上升至2017年的67.7%

3、。棚改货币化安置的加速推进一定程度上助推了本轮房地产销售和投资的增长。图表1：棚改计划完成度较高图表2：货币化安置比例上升较快若出现排版错位、数据及图形显示不全等问题，可以凭下载记录，加微信535600147获取PDF版本700600棚改计划，万套实际完成，万套700600棚改开工套数，万套，左轴棚改货币化安置比例，%，右轴60160660980%70%若出现排版错位、数据及图形显示不全等问题，可以凭下载记录，加微信535600147获取PDF版本50040030020050040030020032347029.9%48

4、.5%67.7%60%50%40%30%20%若出现排版错位、数据及图形显示不全等问题，可以凭下载记录，加微信535600147获取PDF版本1000609580201320142015201620172018E2019E2020E10007.9%9.0%131415161710%0%若出现排版错位、数据及图形显示不全等问题，可以凭下载记录，加微信535600147获取PDF版本数据来源：住建部，兴业证券经济与金融研究院整理数据来源：住建部，兴业证券经济与金融研究院整理地产销售：棚改货币化拉长地产销售下行周期·房地产销售领域，

5、棚改货币化安置的重要性不断提升。相较于实物化安置，棚改货币化安置能直接拉动房地产销售。2015-2017年，随着棚改货币化安置比例的不断提高，其对当年住宅销售的贡献也明显提升。2015-2017年，货币化安置对住宅销售的贡献从14%上升至24%，对当年销售增速的拉动则从11.1%下降至7.3%。若出现排版错位、数据及图形显示不全等问题，可以凭下载记录，加微信535600147获取PDF版本图表3：棚改货币化对房地产销售的拉动作用提升图表4：棚改货币化安置对当年住宅销售增速的拉动若出现排版错位、数据及图形显示不全等问题，可以凭下载记录，加微

6、信535600147获取PDF版本4003002001000货币化安置拉动销售面积，百万平米占住宅销售面积比例，%，右轴18%14%2%3%24%30%25%20%15%10%5%0%25%20%15%10%5%0%-5%-10%商品房住宅销售面积增速分解8.65%11.10%1.23%13.71%7.30%-4.24%-10.34%-2.03%其它棚改货币化拉动若出现排版错位、数据及图形显示不全等问题，可以凭下载记录，加微信535600147获取PDF版本1314151617-15%若出现排版错位、数据及图形显示不全等问题，

7、可以凭下载记录，加微信535600147获取PDF版本数据来源：住建部，兴业证券经济与金融研究院整理数据来源：住建部，兴业证券经济与金融研究院整理·从地产销售周期来看，本轮地产销售周期或将长于前两轮销售周期。除了房地产调控政策以外，棚改货币化安置或是本轮销售周期变长的重要原因：o本轮地产销售上行周期延长2个月，下行周期或将长于前两轮。从前两轮房地产销售周期的历史数据来看，房地产销售周期一般在3年左右，其中上行周期约为12个月左右，下行周期约为24个月左右。本轮房地产销售周期起步于2015年，并于2016年4月销售增速见顶，上行周期约为14

8、个月，长于前两轮房地产周期的上行周期。同时在本轮地产周期的下行周期中，住宅销售面积增速的回落也慢于前两轮周期。o房地产销售周期的开始与结束很大程度上受政策调控的影响。前两轮地产销售周期均开始于