宁波市场分析

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1、宁波市场分析一、概述根据国家统计局木月发布的信息显示，2004年年宁波生产总值超过1000亿元，GDP增长了15.5%,市区居民人均可支配收入在中国各大城市中名列第五，是全国18个地区生产总值超T•亿元的城市之一，在经济指标综合测评中，宁波列全国第8位，在长三角城市中位居第三，仅次于上海和苏州。宇波强劲的经济实力、藏富于民的经济战略，决定了宁波雄厚的民间资本不会那么轻易全面地退出房产投资市场。宁波总人口550万，流动人口突破200万，200万平方米住宅的年销售量，相比上海等城市不算大交通：宁海大桥的建成通车为较大利好，该大桥通往上海，将于2008年通车，上海到宁波只要2个小时。

2、小结：自从上海市场陷入萧条以后，较多开发商转入宁波等二线城市开发，导致这些区域投资趋热。二、办公市场1、从价格來看，2004年写字楼销售价格比2003年上涨11.6%2、2005年1-2月办公楼投资2.64亿元，增长31%,3-5月完成投资4.74亿元,1-5月办公楼投资共为7.38亿元,同比增长55.4%；3、目前办公均价约8000元/平方米4、从供应量来看，2005-2006年两年写字楼放量会很大，将供过于求。预计在90力•平方米左右，2004年市区写字楼销售量约27力平方米，即便按每年30%的递增速度，也远不能消化未来两年的供应量。根据已知写字楼的投放时间，市场竞争将从今

3、年下半年起逐渐加剧，在明年和后年见岀分晓三、商铺市场1、从投资来看,2005年1-5月商业营业用房投资14.42亿元，同比增长96.4%（增幅较快）1-2月商业营业用房完成投资4.45亿元，增长72.3%,增幅较快。3-5月完成投资10亿元2、从价格来看，2004年商业用房销售价格比2003年上涨15.4%,2005年1—6月商业用房销售均价已达每平方米10208.8元，比上年同季上涨21.4%。上海2005年7月为13258元/平方米，两者价格接近。3、从购买动态來看，异地商铺投资踊跃宁波人已开始“抢占妇匕京屮关村电子商铺。山东淄博的屮国陶瓷科技城商铺，以低总价和10%回报的

4、承诺吸引投资者，首期购房团销售率达到了75%,显示了居民对商铺的投资有一定的需求4、从政策来看，对商铺贷款政策趋紧，2004年8月宁波商业用房贷款首付提高到六成目前中国工商银行宁波分行已将商铺、办公楼等首付比例定在60%左右，利率较基准利率至少上浮10%；国银行宁波分行要求写字楼首付50%,贷款利率更是上浮至20%至30%,大大高于去年央行121号文件商业用房贷款首付不低于四成的相关规定。5、从开发商动态來看，宁波市东部新城开始招商八商业巨鳄开始洽谈1）、2005年6丿J,来自深圳、天津、上海等地的8家国内商业地产巨鳄参观了东部新城及相关规划，并就投资项口与东部新城建设开发建设

5、指挥部进行了洽谈。这也意味着东部新城开始正式招商引资。此次8家地产商分别是深圳东海房地产发展有限公司、天津顺弛集团、重庆龙湖地产发展有限公司、陕西龙安房地产开发有限责任公司、东方家园建材超市、中海首佳商业设计有限公司、屮大房地产集团、上海百联集团。其中，东方家园建材超市是口前国内最大的仓储式建材家居连锁超市企业，屮海首佳则是国内第一家专注于流通业的中外合资商业设计公司，上海百联更是国内最大的商业集团。东部新城四横三纵主干道路系统将陆续开工建设，这些基础设施的建成将人人增加东部新城对投资者的吸引力。2005年6月东部新城的第一块土地即将开拍、郵奉路的改造规划出台、鄭州中心区大连万

6、达MALLT2005年7月初开工，都为宁波楼市带来了更多的想象空间。太平鸟公司已着手准备操作一个总投资15亿元的“东方时尚中心”，这是一个包含甲级写字楼、宾馆、商场和社区广场在内的综合商业地产项目2）、宁波信富置业有限公司己经拿下了宁波后西河公建1号地块。该公司隶属于中信泰富集团（0267.HK）旗下，而该地块将被建成中信泰富广场。据了解，这是中信泰富广场第一次在二线城市亮相。规划显示，后西河公建1号地块将用于商业、商务办公、酒店及其相应配套设施建设，规划容积率为2.7,总面积21289平方米。信富置业以2690元/平方米的楼面价拍下了该地块。中信泰富广场将从2005年6月开工

7、建设，2006年8月购物广场建成后交给沃尔玛经营，2008年8月项目全部竣工。工程总投资8.7亿元，建筑面积12.7万平方米。中信泰富拒绝对进驻二线城市进行评价。口前二线城市的商铺正处于起步阶段，在硬件设施上比较落后，需要-•个好的载体。而类似中信泰富广场这样的项FI会成为一种风向标，在项FI落成后一些高档品牌将会进入。总结:商业用房销售均价已达每平方米1020&8兀（粗略估计：住宅均价约7000兀/平方米，办公约8000元/平方米，商铺约12000元/平方米），比上年同季上涨21.4%。年