宁波写字楼项目市场分析报告

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1、宁波鄞州中心区写字楼项目市场分析报告报告结构城市研究市场概述市场分析个案情况产品研究客户分析市场概述与现阶段特点未来发展趋势时间与空间发展进程市场供求情况一般客户分析代表性客户深访报告宁波城市研究历史角色——通商口岸浙江省经济最发达的城市和全国四个中央计划单列市（副省级）之一宁波综合竞争力在全国200个城市中排名第六位。宁波自古就是中外闻名的商埠宁波是“海上丝绸之路”的起点之一，中国三大对外贸易港口之一宋代，宁波又与广州、泉州并列为对外贸易三大港口重镇鸦片战争后，宁波被辟为“五大通商口岸”之一当代角色——长三角南翼重要城市宁波概况宁波概况—城市

2、区位宁波位于中国东部海岸线中部，毗邻上海、杭州，全市总面积9365平方公里，经济发展迅速，成为长江三角洲南翼的经济中心。宁波特殊的地理位置，形成在长三角经济圈中重要的经济地位。而杭州湾大桥的建设，改变宁波“交通末端”的地理位置，缩短了宁波与上海等长三角其他城市的距离，融入以上海为龙头的长三角2小时经济圈，更好的将上海巨大的经济能量传导到宁波。杭州湾大桥的建造，带来又一轮宁波潮发展契机临港大工业与民营小企业的有机结合传统优势产业与高新技术产业的优势互补传统优势工业：纺织服装业（服装业、家纺业、装饰用与工业用纺织业）　　日用家电业（吸油烟机、空调

3、器、洗衣机和热水器等家电制造业）　　输变电设备制造业（高压输变电设备和智能化开关设备等的制造业）　　机械工业（模具业和塑料机械业）临港型大工业：石化工业（石油化工、基本化工原料、精细化工）　　钢铁工业（不锈钢和有色金属的冶炼和深加工）　　电力工业（电力装机容量515万千瓦）　　造纸工业（造纸和纸制品业）宁波概况—产业优势浙江省经济最发达的城市和全国四个中央计划单列市（副省级）之一。宁波综合竞争力在全国200个城市中排名第六位。其中：企业管理竞争力排名第一制度竞争力排名第二结构竞争力综合排名第四政府管理竞争力排名第七宁波概况—经济地位“

4、以港兴市，以市促港”，推进北仑区域开发，形成了北仑港区－大榭港区－穿山半岛港区这一完整的港口群，促使港口功能日益完善，以产业为纽带，大力发展临港大工业和港口物流业，促进港城共同发展。港口的深入建设及国际贸易加快发展，必然带来贸易、物流、货代等相关企业的快速增加及发展壮大，会给宁波写字楼带来巨大的市场需求。城市建设城市规划—现状城市框架正逐步拉开，房地产等基础建设呈现跳跃式发展城市整体规划格局目前相对不清晰；城市形成跳跃式发展；城市界面不断向外顺延发展；多中心的打造，将形成城市新节点。把宁波建成一个以宁波中心城为核心、以区域经济一体化为依托，由郊

5、区及周边城市群组成的，具有很强的综合功能和合理的城市形态，辐射面广、影响力大，在长江三角洲乃至全国和东北亚经济发展中发挥重要作用的现代化都市区域。宁波市域被分为南、北两部分，南部为生态发展区，北部则全部纳入都市区范围，并由滨海线与沿海国道主干线构成T轴。未来的都市区包括宁波中心城及余姚、慈溪、奉化的部分区域，呈双核组团式布局结构，而未来的中心城区则要形成“一心”（城市中心）、“两带”（沿海产业带和三江六岸生活带）、“三片”（三江片、镇海片、北仑片）、“多点”（各具特色的十几个卫星城镇）的空间形态格局。城市定位及总体规划国际航运中心宁波经济基础开

6、发区人口规模：40万石化工业及加工区人口规模：20万三江片老城区人口规模：160万奉化旅游服装产业基地人口规模：30万鄞州中心区人口规模：25万东部新城新行政、商贸中心人口规模：15万北部中心，接驳杭州湾大桥人口规模：50万东钱湖片区旅游、高尚居住宁波科技园区城市总体规划城市发展方向鄞州新城东部新城新三江口城市规模扩张仍然是宁波未来10年发展的主要方向；扩张将采用的主要形式是新城建设及产业整合、升级；城市人口结构将随着跨海大桥建设及产业整合、升级发生重大变化，“梭型”结构逐步显现，城市白领阶层大量涌现。宁波是一个成长型的区域性辐射城市，人口相对

7、稳定，经济实力深厚且对外依存度较大，以技术含量低、劳动密集型的加工业为主，产业提升空间较大；民营经济发达，但小而散是现阶段的主要特点；城市建设框架正逐步拉开，并呈现跳跃性发展。宁波是一个开放且封闭的城市，既坚持已有的观念又容易接受新事物；人民生活富裕，需求旺盛，支撑着整个城市的消费产业；外资企业与民营经济发达，具备大量的高端消费品购买人群；城市规模不断扩张，产业整合、升级，促使城市多中心的迅速出现，在未来一定时期内，将形成新的商业中心。小结持续走强的经济让宁波成为长三角一个耀眼的明星宁波GDP稳定、健康发展，平均增长幅度保持在10%-13%之间

8、，经济增长的自主性和抗波动性强；2005年，宁波生产总值达到2446.4亿元，仅次于上海、苏州、杭州、无锡，居长三角城市群的第五位；2005年GDP增