宁波北仑华辰君临项目市场分析

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1、君临·北仑市场研展报告二00七年六月项目的初步认识1、位于北仑新行政中心区；2、占地220亩，总建33万平米，在北仑市郊另立CBD综合中心；3、低密度，景观商业带流线型立体购物游览；4、全方位商业格局，建筑特色凸显购物主题理念；5、目前周边不成熟；6、项目目前正在施工阶段，但各方面（销售、招商）工作都未积极开展起来；对于本次报告来说，将要着重解决的问题北仑区域市场？本区域的前景？哪种产品类型能有效提升售价？机会和风险的平衡？及根据产品类型，确认具体的操作手法？我们将从四个部分进行阐述区域、前景写字楼市场单身公寓市场项

2、目本身及建议土地市场第一部分区域前景DIYIBUFEN【北仑】北仑地处中国大陆海岸线的中部，位于宁波市东部，濒临东海，三面环海，北临杭州湾，南临象山港。北仑区原为宁波市镇海县的一部分，1984年由镇海县撤县分区后所设。北仑区域陆域面积585平方公里，区内有中国港口皇冠之称的北仑港，有宁波经济技术开发区、宁波保税区、宁波出口加工区等国家级开发区和中信公司独家开发的大榭开发区。北仑区辖5街道2镇1乡，有215个行政村和30个社区居委会，户籍人口32.57万，常住人口54.5万人。经过20年的艰苦创业，北仑区域的开发建设取

3、得了巨大成就。在昔日一片滩涂地上，现已初步建成经济繁荣、社会进步、基础设施良好的临港新城区,成为宁波市最具增长潜力的经济强区和利用外资的龙头，成为浙江省对外开放最重要的产业基地和形象窗口，成为国家级开发区中投资环境综合评价最好的开发区之一。北仑新区总面积590多平方公里，按照市委市政府确定把北仑建设成为东北亚国际航运中心重要组成部分，依据“东北亚国际航运中心的重要组成部分、华东地区制造业的重要基地、区域性现代物流中心、现代化滨海新城区”的思路，将北仑建设成为新一代港口城市。◆区域职能中部区的职能为：北仑的政治、文化、

4、商业中心，以临港大工业及高新技术产业为主导；西部区的职能为：以发展临海工业和对外贸易业为主的城市综合片区；东部区的职能为：以发展港口和生态旅游为主、生活居住为辅的城市综合片区；大榭岛的职能为：以港口、贸易、工业为主导；梅山岛的职能为：主要供旅游和生活居住；【北仑区域经济】2006年实现生产总值318.5亿元，比2002年翻了一番，年均增长18.7%，三次产业比重达到了1.9∶60∶38.1，按户籍人口计算人均生产总值达到12035美元。完成财政一般预算收入55.1亿元，是2002年的2.2倍，年均增长21.7%，其中

5、区本级21.2亿元，是2002年的2.6倍，年均增长27%。累计完成全社会固定资产投资720亿元，年均增长40.3%。实现社会消费品零售总额42.3亿元，年均增长13.3%。城镇居民人均可支配收入达到19693元，农村居民人均纯收入达到9110元，分别比2002年增加6723元和3192元，年均增长11%和11.4%。1-5月份全区固定资产投资66.7亿元，同比增长6.9%；继续保持稳定增长态势，但由于本月大项目投资减少，增幅比上月回落8.1个百分点。房地产投资继续增长。1-5月份房地产开发完成投资4.9亿元，同比增

6、长14.7%，其中占投资63.2%的太平洋名苑和东海明园共完成投资3.1亿元。今年一季度我区实现生产总值83.6亿元，同比增长14.3%，一、二、三产比重调整为1.4：59.1：39.5。宏观环境小结良好的宏观环境是吸引投资的基础，近几年宁波地区以及北仑区稳定而持续的经济增长为房地产开发奠定了客观经济基础。06年国家政府针对投资过热的现象出台了不少宏观政策，旨在调节投资结构，让投资更加合理，而并非打压投资。经过了近一年的时间，北仑的宏观经济运行的越发稳健，显示出其结构早就比较优化并且合理，所以国家的宏观政策对于其投资

7、建设影响甚微，而随着城市规模的扩大，轨道1、2号线的建设，北仑将会迎来一个全面发展的时期，而由此带来的外来人口的增多、居民可支配收入的增加将会为今后的房地产市场的发展打下基础。【北仑区域房市经济】2006年北仑房地产市场发展缓慢，几项重要的房产指数基本上出现了较大幅度的下降。作为衡量房地产市场的几项重要数据指标，如开发投资量、房地产供销量以及空置面积走势反映了北仑房地产的基本情况。北仑区的商品房销售面积持续下滑，2006年1－11月份总共完成销售面积50.7万平方米，预计全年售面积在54万平方米左右；北仑区2006年

8、1－11月商品房空置面积21.6万平方米，预计全年空置面积在25万平方米左右。由于进入2006年后，北仑的居住氛围逐渐好转，空置面积得到控制，没有进一步增加。06年的惨淡状况并未延续到07年来，07年初，随着整体房产市场的大好，北仑市场房产开发投资、商品房销售也呈现了一个迅速上扬的状态，并且在商品房销售过程中一直延续。比较06年同期商品房销售状