君临北仑商业中心项目市场分析报告（住宅、写字楼部分）.doc

《君临北仑商业中心项目市场分析报告（住宅、写字楼部分）.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、目录第一部分、项目概况2第二部分、北仑区宏观环境分析3一、北仑概况3二、北仑区宏观经济发展情况3三、北仑区发展规划5四、综述分析7第三部分、北仑区房地产市场分析8一、土地市场分析（2004年1月—2005年9月）8二、房地产市场分析10三、综述分析13第四部分、单身公寓、写字楼产品市场情况及分析15一、单身公寓产品15二、写字楼产品32三、项目分析及建议34第一部分、项目概况本项目位处宁波北仑区规划的中心区内，北临黄山路、南靠泰山路、东侧与长江路相邻。目前北侧新行政中心建设完成已投入使用，东侧为在建的凤凰山商业步行街。周

2、边交通及商业服务设施缺乏。项目总用地面积146123平方米，容积率1.8，总建筑面积328145平方米，其中地上总建筑面积263021平方米，地下总建筑面积65124平方米，绿化率20％，机动车停车位2166辆，地下停车位1946辆，地下人防面积5330平方米。商业部分中，主力店6间，小店铺1142间，酒店客房191间。地上建筑部分中：大型商业建筑面积92023平方米主力店建筑面积10812平方米店铺建筑面积70290平方米公寓建筑面积54760平方米办公建筑面积25675平方米酒店建筑面积9461平方米第二部分、北仑区

3、宏观环境分析一、北仑概况北仑区位于宁波市东部，北纬29°56′282″，东经121°53′052″。地处甬江口南岸，东濒东海，三面环海，北临杭州湾，南临象山港，西接鄞州区。区域陆域面积593平方公里，海域面积258平方公里，海岸线150公里，是宁波市辖区内海域面积最大、海岸线最长的一个区。北仑区原为宁波市镇海县的一部分，1984年由镇海县撤县分区后所设。现辖5街道2镇1乡，分别是新碶街道、小港街道、大碶街道、霞浦街道、柴桥街道、白峰镇、春晓镇和梅山乡，共有259个行政村，区政府所在地为新碶街道。北仑区内共有常住人口31.

4、1万人，暂住人口26.5万人。现在北仑区域内有宁波经济技术开发区、宁波保税区、大榭开发区、宁波出口加工区等四个国家级开发区。二、北仑区宏观经济发展情况2005年1－8月份，国民经济运行仍保持平稳发展的态势。初步测算，全区完成生产总值156.4亿元，按可比价算同比增长15.5%。其中，一产完成增加值3.6亿元，同比下降2.7%；二产完成增加值114.7亿元，增长15.1%；三产完成增加值38.1亿元，同比增长17.9%。²工业生产增幅下降：全区完成工业总产值418.51亿元，同比增长23.1%；其中规模以上工业完成产值36

5、8.48亿元，同比增长17.3%，完成销售产值359.58亿元，增长16.5%，产销率为97.6%。工业经济运行特点为：工业生产增幅走势呈先升后降。年初，规模以上工业产值增幅为17%，逐月增长到1－4月份的22.4%，四月份开始回落，到1－8月份增幅为17.3%。工业出口形势良好。1－8月份规模以上工业实现出口交货值101.4亿元，同比增长28.9%，高出销售产值增幅12.4个百分点，占销售产值的28.2%。²投资保持快速增长：全区完成全社会固定资产投资135.58亿元，同比增长40.96%，增幅较上月回升2.8个百分点

6、，增幅高出全市平均18.6个百分点。投资呈现特点为：房地产投资下降。1－8月份累计完成房地产投资12.54亿元，比上年同期下降25.3%；房屋施工面积935.9万平方米，同比下降8.4%；房屋竣工面积21.99万平方米，同比下降53.1%；房屋空置面积达到11.25万平方米，比上年同期增长271.3%。基础设施投资加快。1－8月份完成基础设施投资31.97亿元，同比增长130.8%。国有、港澳台投资增幅快。1－8月份国有完成投资26.97亿元，同比增长186.0%；港澳台商完成投资40.3亿元，同比增长202.5%。²财

7、政收入稳定增长：按原口径统计完成财政一般预算收入32.07亿元，同比增长18.0%。其中地方级财政收入15.47亿元，同比增长9.3%；中央级财政收入16.6亿元，同比增长27.5%。分税种看，占比重较大的增值税快速增长，增幅达到40.3%；企业所得税稳定增长，同比增长17.5%。全区财政总支出为16.99亿元，比上年同期增长7.4%。²出口保持稳定增长：全区完成外贸自营进出口总额39.91亿美元，同比增长23.8%。其中外贸自营出口18.68亿美元，增长23.1%；进口21.23亿美元，同比增长24.4%。²利用外资减

8、少：全区新批外商投资项目58个，总投资额17.67亿元。合同利用外资6.61亿美元，同比减少8.2%，实际利用外资3.61亿美元，同比减少3.4%。²消费品市场稳定：全区实现社会消费品零售额26.4亿元，比去年同期增长15%。其中，批零贸易业完成零售额21.16亿元，同比增长18.2%；餐饮业完成零售额2.15亿元，