《房地产评估理论与实务》讲义1

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5、地役权、空间利用权2）建筑物从资产评估的角度来看,建筑物不仅包括了房屋和构筑物,而且还包括了与其不可分离的部分及其附带的各种权利。3）房地产特性（1）位置固定性及区域性。（2）长期使用性。（3）保值与增值趋势。（4）投资风险性。（5）政策限制性。国有土地使用权概念国有土地的范围①城市市区的土地；②农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；③国家依法征收的土地；④依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；⑥因国家组织移民、自然灾害等

6、原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。《物权法》确定将“国有土地使用权”规范为“建设用地使用权”。在现阶段，按照国家有关规定，取得建设用地使用权的途径主要有下列4种：①通过行政划拨方式取得；②通过国家出让方式取得；③通过房地产转让方式取得（如买卖、赠与或者其他合法方式）；④通过土地或房地产租赁方式取得。国有土地有偿有限期使用《宪法》第十条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”价值——市场价值一般条件①交易双方自愿交

7、易②利己动机进行交易③交易双方精明谨慎，了解交易对象，知晓市场行情④交易双方有充裕的时间进行交易⑤不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价隐含条件①最高最佳使用②继续使用（持续利用）③市场参与者与集体观念和行为价值——非市场价值快速变现价值，卖方因某种原因急于脱手房地产时而形成的价值。不符合市场价值形成的“交易双方有较充裕的时间进行交易”条件，交易时间较短，一般低于市场价值谨慎价值指在存在不确定性因素的情况下，遵守谨慎原则（高估风险与费用，低估收益）评估出的价值。一般低于市场价值。如抵押价值。在用价值指在现状使用下的价值。现状使

8、用包括目前的用途、规模、档次，它可能是最高最佳使用，也可能不是。当现状使用就是最高最佳使用时，在用价值等于市场价值。当现状使用不是最高最佳使用时，在用价值小于市场价值。残余价值是指在非继续使用条件下的价值，一般低于市场价值。投资价值指某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该房地产所评估出的价值。价格—