宁房_青林湾项目市场调查报告

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1、受宁波房地产股份有限公司（原宁波房总）委托，王志纲工作室为水上公园做《项目市场形象定位策划报告》。根据合同有关规定，从5月8日到5月14日，王志纲工作室水上公园项目组对宁波市房地产、水上公园项目以及房地产股份有限公司进行了初步的市场调查。同时，在宁波房地产股份有限公司大力配合下，我们走访宁波规划局、房地产管理局、电视台、中介公司以及其他房地产公司，获得大量翔实有益的资料，根据这些材料和实地调查，通过整理、分析和研究，形成本报告。本报告内容上分五部分：第一部分是态势分析，即宁波经济背景综述；第二部分是宁波住宅房地产市场

2、解码；第三部分是项目的资源分析；第四部分是企业分析；第五部分是项目SWOT分析。在报告完成之际，对房地产股份有限公司的大力配合表示真挚的谢意。一、宁波经济背景综述51、宁波区域地位51.1宁波简介51.2宁波——浙江的双子城52、快速发展和民本经济是宁波经济主要特点52.1快速增长的宁波经济52.2民本经济是宁波经济主要特点63、城市发展目标和规划73.1宁波城市发展目标73.2宁波城市规划7二、宁波住宅房地产市场解码71、住宅房地产市场总体特征71.1宁波房地产经过波动进入成熟髙速发展期71.2住宅市场是卖方市场8

3、1.3交易活跃、成交金额和面积呈增长态势91.4住宅消费进入个人时代91.5价格走势坚挺，涨幅全国领先101.6地域发展不平衡，江东脱颖而出112、住宅产品分析122.1宁波住宅发展历程122.2产品发育程度评价122.2.1产品结构单一、市场细分不足132.2.2规划略有突破，但创新不够132.2.3小区规模越来越大142.2.4环境景观成为小区重要卖点142.2.5建筑风格同质化明显142.2.5注重建筑细部处理，公共空间处理不够精细152.2.6套内设计缺乏创新，套内面积呈放大趋势152.2.7社区配套不足，功

4、能体现不明显152.2.8住宅产品是半成品162.2.9小区安防、智能化程度较高163、对营销和推广的认识173.1营销手段分析173.2项目定位分析183.3项目形象和品牌竞争183.4推广主题分析184、对潜在消费者的认识194.1人口变动及分布194.2从业人员构成及收入状况214.3生活与居住水平稳步提高224.4对住宅市场主力消费群的认知245、板块竞争格局272.1老三江口板块285.2新三江口板块292.3环城西板块295.4世纪大道板块305.5郵州中心区板块315.6新三江口板块研究315.6.1区

5、位分析315.6.2竞争格局和产品分析315.6.3市场特征315.6.4典型楼盘分析325.6.5未来趋势336、住宅市场趋势预测337、值得关注的几个现象347.1有新品、无精品347.2如何看待价格上涨？347.3如何理解房地产热？357.4宁波住宅房地产价格是周围房价“胁迫”中心地段房价上涨，而不是中心逐级放射到周边，成为宁波房地产一个独特现象357.5“二手只租不售”的透视36三、项目资源分析361、项目基本背景362、项目区位条件分析362.1地理位置和区位362.2周围交通372.2.1周边城市路网建设

6、和规划372.2.2公共交通现状372.3配套设施372.3.1规划中市政配套372.3.2周边现存配套372.4项目周边景观382.5环境卫生、治安情况382.5.1水、空气、土地污染382.5.2交通382.5.3安全393、项目用地条件分析39四、企业分析391、企业性质392、核心决策能力和管理能力403、资金能力404、资源整合能力405、开发、建设能力416、企业战略目标417、品牌和企业文化41五、项目SWOT分析421、优势分析421.1区位优势421.2景观优势421.3周边配套优势421.4地块规

7、模优势421.5企业“新生”优势431.6资金优势431.7整合社会资源优势431.8企业实操优势432、劣势分析432.1区位和价格认同劣势432.2项目本身形状432.3项目所在区域形象不清晰442.4南面景观有障碍442.5外景借用困难、内景整治困难442.6项目外围环境差、配套缺乏442.7开发商缺乏大型楼盘操作经验442.8企业改制后面临深层次问题442.9政府交地可能迟滞453、机遇分析453.1经济持续高速增长453.2新城市规划促进新三江口板块建设452.3旧城改造和城市化进程加快453.4同质化市场

8、呼唤个性化产品452.5企业改制关联效应452.6市场处于有效供给真空状态454、挑战分析464.1初级产品同质化竞争比较激烈464.2进入门槛提髙，产品处在突破前夜463.3超越市场，超越自我465、综合评价465.1营造企业和项目新品牌，确立项目全新市场形象464.2立足一期，着眼周边465.3内修外引，促进企业可持续发展475.4追求企业