浙江宁波宁房·青林湾项目市场调查报告2--王志纲

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1、宁波水上公园项目市场调研报告4、对潜在消费者的认识4.1人口变动及分布宁波市的家庭、人口增长速度整体上比较平缓，但人口增长的区域不平衡却很明显，从老三区的家庭及人口增长率来看，江东区为最，其次是海曙、江北。江东区人口增长较快是同宁波城市东扩效应一脉相承的。从人口的密度来看，海曙区人口密度最高。海曙区的行政区域面积是江东区的76%，江北区的14%，但人口密度却是江东区的1.66倍，是江北区的8.50倍。老三区人口机械增长率较快，市三区人口的机械年均16.52%，并呈现“海曙从商、江北从工、江东从智”的人口增长特点。海曙区因成熟商业、生活氛围，吸引了大量的外来经商

2、人员，使得目前人口增长率是老三区中的最高的。江北区作为宁波主要的工业、仓储区，吸引了超过1/3的外来办厂迁入人中员。江东区由于城市东扩效应、吸引海曙、江北、外来白领层进入，预计在今后，增长速度会更快些。29房策天下---天下地产人网上脑力风暴会http://www.swotbbs.com/王志纲工作室宁波水上公园项目市场调研报告海曙区作为现在宁波市政治、经济、文化中心以及成熟生活氛围，加上三江文化长廊和旧城改造力度加大，特别是CBD的建设和行政中心东迁，海曙面临疏散老城居民和引进周边市县富裕阶层进城，但总体上，大量的土地将转为商业用地，老三江口板块人群向新三江

3、口板块、环城西板块、江东区转移。但，人口增长速度继续保持较快增长势头。江北区作为工业、仓储区，生活氛围不够成熟完善，江东、海曙对江北不“感冒”，即使江北区居民，对江北区的认同度不强。出现人口江北区居民流向海曙、江东，周边外来务工、个私业主进入江北区，二者相减，江北区的人口增长速度依然明显滞后。因此，出现江北区近年来家庭、人口发展明显滞后于海曙区、江东区。城市东扩效应影响，江东不再是城市功能增长极，而进入到居住功能填充过程。随着高科园、会展中心、未来行政中心建设，加上先期重大市政工程向江东倾斜以及江东生活配套的完善，江东住宅保值、增值以及大规模城市进程和引进人才

4、，发展前景向好的江东自然吸引众多人口。这也是造成江东区家庭、人口发展最为快速的主因之一。29房策天下---天下地产人网上脑力风暴会http://www.swotbbs.com/王志纲工作室宁波水上公园项目市场调研报告4.2从业人员构成及收入状况国有性质从业人员呈下降趋势，个私、三资、股份企业从业人员呈增加态势。虽然宁波国有性质企业从业人员呈下降趋势，但集体经济单位仍是吸纳就业人群主力。随着市场化进程加快、国有企业改制，私营企业、三资、股份制企业的从业人员发展迅速，并成为未来就业主力阵营。29房策天下---天下地产人网上脑力风暴会http://www.swotb

5、bs.com/王志纲工作室宁波水上公园项目市场调研报告各经济单位从业人员的人均年收入均保持了较高的增长率。宁波市个体经济单位从业人员的年均收入增长率最高。国有经济单位的人均年收入增长率也较高，均保持了10%以上的年均增幅。三资、股份制企业人均年收入保持了良好的发展势头。国有性质的经济单位虽已失去了其原有的主体地位，但集体企业从业人员的收入因其基数较低，虽有较快的增长率，但其人均收入仍明显落于其他经济单位。结合我们对宁波经济现状和历史分析，我们认为未来宁波市中高收入群体是三资企业、股份制企业、国有企业中的中高层管理人员和技术人员，以及具一定经营规模的私营业主和个

6、体工商户。为此，我们认为：Ø年均收入增幅最高的群体是个体、私营企业从业人员。其次是国有企业、三资企业、股份制企业的从业人员。Ø从业人员集中在三资企业、股份制企业、私营、个体企业。Ø个体、私营、三资、股份制企业成为宁波市的经济主体。4.3生活与居住水平稳步提高Ø人均年收入呈稳步增长，大幅度提高态势。Ø居民存款额年均增长率高达30%29房策天下---天下地产人网上脑力风暴会http://www.swotbbs.com/王志纲工作室宁波水上公园项目市场调研报告Ø市区恩格尔系数已降到2001年的34.3%，说明宁波市三区的居民生活已经进入了富裕社会阶段。Ø人均居住消费

7、比例稳步上升，人均居住占消费比例为6.2%，仅次于食品消费，居家庭支出第二位。Ø居住面积和使用面积稳步上升29房策天下---天下地产人网上脑力风暴会http://www.swotbbs.com/王志纲工作室宁波水上公园项目市场调研报告随着人均收入的持续增长，居民存款额的大幅度提高，生活水平的提高，居住理念的改变宁波市商品房消费市场具有相当大的消化能力。降低房屋契税、放大按揭政策等相关政策的出台，将给住房内需带来巨大的拉动力，使住房潜在需求得以持续释放。4.4对住宅市场主力消费群的认知从我们通过调查与分析，宁波市房地产市场主力消费群体停留在“大众化市场”，没有进

8、入到“小众市场”，其中“大众市场”呈现