王志纲工作室：福建福宁湾项目总体策划报告

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1、福建福宁湾项目总体策划报告前言当我们接触霞浦福宁湾围垦项目时，我们为项目的宏伟规模所感染。当我们调查项口时，我们为项口的复杂性而鼓舞。单就福宁湾围垦B0T建设项目而言仅仅只是一种做法，但如果我们志存高远，在海西乃至东南沿海的高度审视时，项口蕴藏的巨大市场和发展潜力使我们发现和意识到，这个20余平方公里几乎如澳门一样大的项目，貝有更大的价值。各个方向的调查5＞与研究汇聚一•处，表明这可以是一个新城市建设项口，可以是一个大规模的休闲旅游度假区项目。这个项目一经建成，对海西区和海峡两岸会产生深远影响。因此，当我们审视项目时，我们不断告诉门己，小心而慎重地处理项目相关的各种因素，理性地调查市场，

2、整合各种因素间的联系，以感性需求定位项口，影响城市，颠覆市场，首保成功，然后卓越。任何项口发展都必须得天时、地利、人和。马英九成功当选使海峡情势大变,经济发展将成为两岸主旋律，是犬时；拥有东南沿海宝贵的土地和滨海资源，是地利；投资人把握历史机遇的气魄和果断，与当地政府和人群高度一致，是人和。随着交通条件的改善，霞浦不再是偏居一隅的海边小城，凭藉口身的丰富的海洋资源优势，霞浦福宁湾项H有条件成为东南沿海度假天堂屮的一颗灿烂明珠。目录第一章霞浦项目口身条件、房地产市场及项目目标项目概况福宁湾BOT围垦项R基木情况霞浦房地产市场项目SWOT分析项目目标第二章外部环境提升项目价值跳出项口看项口看

3、海曲发展战略看三都澳定位看霞浦看社会发展——休闲时代看霞浦城市发展——蝶变演绎“双城记”目录第四章区域功能构建海峡合作论坛永久会址36洞世界岛高尔夫球场超五星级海岛式主题度假酒店松山巨型妈祖坐像石窟现代观光休闲农场生态滩涂水产养殖及加工区滨海湿地公园闽东宜居滨海新城。第三章内部环境提升项口价值福宁湾围垦项目地理环境评价项目定位第一章霞浦项目口身条件、房地产市场及项目目标霞浦福宁湾围垦项口位于霞浦县城东南侧福宁湾，围垦总而积34100亩，东面向大海。其小：农业区16400亩，水产养殖区7460亩，滞洪区7640亩，新城区建设用地2600亩。海堤全长5434m。堤线朝向开敞式海域。项目概况地

4、块现状：海堤内主耍为大面积的尚未开发的高滩地，近岸为岩滩、砾石滩、湾的小部过度为淤泥滩。地块四至：北至塔下山、松山，并与中心城连接；南靠南歧山尖鼻头；西接福宁工业园；东临福宁湾。地块屈性：屈于滨海型滩涂用地。福宁湾围垦项口地块区位：位于霞浦新城东南部。而向东海。福宁湾围垦项目实际造地26460亩项目现状图片项目概况福宁湾B0T围垦项口基本情况霞浦房地产市场项口SWOT分析企业目标及项目开发思路资料一：2005-2007年霞浦县土地拍卖情况（霞浦县国土资源局提供）34.762&822.6每宗平均成交亩数299.954331285.838104.3022007年173.32429978.61

5、257.5722006年81.57647391.92390.6142005年均价（万元/亩）宗数成交价（万元）而积（亩）年份说明：从2005年至2007年三年间，霞浦县拍卖土地共计9宗，拍卖土地面积合计255.488亩。其小每宗总平均用地28亩。都是很小的地块，加上时间因素，单价较高。资料二：霞浦县2006年-2007年各类房地产供应及销售情况66.5910042.356&22销售率（％）66852.6222.1633.28合计736.470.540.04其他486.920.130.13办公楼9666.011.84.25商业用房55963.2219.692&86住宅销售金额（万元）销售面

6、积（万m?）批准预售而积（万m?）物业类型（霞浦县房管所提供）说明：销售比约66.59%,当前房地产市场状态良好；住宅和办公楼销售尤为突出，商业用房销售情况不太理想。2006年全县共有房地产开发企业28家，共有开发项冃13个，其中已开工项口9个，施工面积30.59万平方米，新开工面积16.73万平方米。房地产开发累计完成投资27793万元，占城镇固定投资额的26.5%,与2005年同比投资上升3.3%,其中住宅投资13105万元,同比增长27.25%.2006年全县商品房合同销售备案629份，销售备案总而积6.6万平方米，销售备案总金额17356.7万元。2006年，存量二手房交易822

7、宗，成交面积16.29万平方米，比上年增加9.33%.销售金额16507.56万元。空置而积比上年同期下降75%O2006年，非住宅商品房平均价格为4522元/平方米，商品房住宅均价2261元/平方米，据调杳，2007年商品房住宅均价约至3400元/平方米，最高上摸至3840元/平方米，别墅3610元/平方米；2006年1-12月,全县共办理房地产抵押权登记1860宗，面积36.84万平方米，信贷金额为43202万元。其中商品房按揭