中国不动产市场の価格形成メカニズム2012

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1、中国不動産市場の価格形成メカニズムに関する考察MM11-1002E林　嘉熙2012年10月20日序章第１章　中国不動産価格に関する既存研究の整理第２章　中国不動産バブルの考察第３章　中国不動産市場の現状及び背景第４章　中国不動産の価格の形成第５章　中国不動産市場の価格形成メカニズムの諸要因終章論文構成2中国の不動産価格は数年間続いて急激に上昇し、その勢いは北京，上海、広州などの大都市から地方都市にまで波及し大きな社会問題となっている。目下の不動産価格は勤労者の賃金水準と比べ明らかに高すぎるが、購買欲が依然として旺盛である。中央政府は不動産価格を抑制する

2、には、2001年からすでに様々な対策を実施してきた。しかし、それらの対策があまり効かずに不動産価格はなお上昇しつつである。研究背景3中国の不動産価格がなぜ上昇しつづいているか?この状況はバブルであるか?もしバブルであるなら、どこまで深刻しているか?バブルの崩壊を防ぐために、我々はどうすれば良いのか?問題提起4価格理論を踏まえ、中国の不動産価格形成のメカニズムを解析する。それから、日中の不動産市場の比較や日本不動産バブルに関する研究を通じて中国の不動産市場の問題を解明し、その対策を考える。研究目的5中国の不動産開発企業や地方政府を訪問し、企業経営者や政府

3、不動産関連部署の責任者などに対するインタビュー及び文献研究を通じて、中国不動産産業の現状や特徴を述べた上で、価格理論を踏まえ、不動産価格形成メカニズムを解明し、問題点を指摘する。最後に対策を考える。研究方法6平成5年の経済白書から引用すると、バブルとは「資産価格がファンダメンタルズ（経済の基本的要因）から大幅にかい離して上昇すること」である。7バブルの概念背景：ブラザ合意以降、日本では急速な円高が進んで景気が減速し、内需拡大の必要性から金融緩和が行われた。特徴：1.バブル発生が高度成長期の終焉後に生じた。2.主役は商業用不動産である。その価格は1985

4、年から1991年の6年間で5倍も上昇した。3.一般企業も土地購入や過剰設備投資でレバレッジを上昇させた。日本の不動産バブル8中国社会科学院※の中国の不動産市場に関する年次報告書（2010年12月8日）による、35都市の住宅バブル指数※の平均値は0.295となっておる（0.5以上が7都市、0.3～0.5が11都市、0.1～0.3が8都市、0.1以内が9都市）。即ち、中国住宅価格の約3割がバブル成分ということになる。9中国不動産価格水準の現状※中国社会科学院は、当局の政策に一定の影響力を有する政府系シンクタンクである※住宅バブル指数＝１－（適正価格／実際の

5、取引価格）中国において、経済の高度成長に伴って、不動産バブルが発生している。主役は住宅である。そして、高い経済成長率や都市化を背景に住宅需要が強いである。住宅価格の上昇には、一人当たりの住宅面積の増加による影響が大きいである。不動産投資の利回りを見ると、賃貸収入より、転売益のほうが遥かに高くなっておる。10中国不動産バブルの特徴1997年のアジア通貨危機の背景に、経済成長を維持するために、政府は内需の拡大を図る。その故、政府は低金利政策を実施した。これは過剰流動性の形成原因となる。世界金融危機の影響を受け、中国輸出製造業が不況に陥った。そして、代わりに

6、不動産産業が中国経済成長の支柱になった。住宅分配制度改革や都市化の発展による、需要が拡大した。中国の不動産市場発展の背景11中国不動産市場は地域的な寡占市場である。不動産商品価格には地価と住宅価格が含まれている。中国で土地使用権を取得するには、次のような二つの方法がある。１．払い下げ……有償取得、期間制限※あり。民間使用前提2.割り当て……無償または格安で取得。期間制限なし。国営企業用、軍事、道路、公益事業などの用途に限定土地の供給量と価格は政府が決める。地価では土地価格の他にインフラ整備や住民を立退かせるなど費用も含まれる。中国不動産市場の特徴12※

7、居住用地７０年以下、工業用途５０年以下、教育・科学技術・文化・衛生・体育用地の場合４０年以下、そのほかの場合５０年以下住宅需要に影響を与える要素：消費者の収入商品価格人口と家族構成金利の変動13中国不動産市場における需要中国不動産市場の構成不動産の所有権による分類分譲市場賃貸市場不動産商品による分類新築市場（一級市場）中古市場（二級市場）14中央政府地方政府国有商業銀行不動産開発企業消費者中国不動産市場におけるステークホルダー15資源の有限性による価格への影響：土地資源の有限性によって、土地市場は売手市場となる。そして、地価が売手に操作される可能性が高

8、い。地価による価格への影響：１、中国における土地に掛かるコストは不動産価格の約40％を占めてい