东莞南峰地产碧水天源Ⅲ期整合推广策略

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1、碧水天源Ⅲ期06-07年度整合推广策略感谢南峰地产再一次给予机会，三一解构感到十分荣幸。通过前段时间的合作，发现贵司工作效率特别突出。故不啰嗦了，节约时间起见，我们直接进入主题。提案总纲一、项目现状（别墅：雍景峰；洋房：翠湖湾）二、推广策略（发现问题、分析问题、解决问题）三、命题作文：成熟系列四、南峰地产品牌整合建议一、项目现状：１、产品为碧水天源三期；２、别墅“雍景峰”80套，还有一半左右400平米以上大户型未售，06年8月份交楼；３、洋房“翠湖湾”359套大部分已售完，留下的基本上可以顺销完，06年６月份交楼。小结：依实际情况，“翠湖湾”可以顺销完，故

2、在下面的方案中，我司将重点对别墅“雍景峰”进行策略整合建议。二、推广策略发现问题：400平米以下别墅大部分售完，而400平米以上销售不畅。如何解决？分析问题：大户型为什么相对销售不畅？可能的原因如下：１、中央景观还没出来，要到８月份；２、大户型别墅总价较高，市场可接受的客户少；３、对碧水天源社区认同不够，还在等待其它；４、广告的宣传力度不够，没有煽动市场；……小结：原因是多方面的，建议加紧工程进度，再深度挖掘产品卖点，扩大宣传力度，煸动市场，促进销售。再谈一谈地产“圈层营销”——随着房地产市场竞争的白热化，房地产营销在经历了地段、概念、产品、服务的“四季更

3、迭”以后，很快进入了营销的“第五季”，即：公司品牌+资源整合+差异化的营销方式成为了房地产销售的利器。圈层营销“物以类聚人以群分”。房地产营销模式的选取，其根本则在于客户圈层的确立：它必须让特定的消费群体走到一起来，这部分群体在消费意识、经济条件、文化、审美、生活习惯和品位等方面有诸多相通之处，对他们来说，通过特定的“圈层”，扩大了交际，谋求更多合作发展的机会，维护共同的利益，从而形成了一个特殊的圈层。▲对特定圈层人群的特性进行全方位剖析，以匹合其消费行为和习惯的营销模式促成交易。目标客户圈定：以“雍景峰”为半径的圈子里都是些什么样的人？“国际主流生活社区

4、”，从瑞峰代理给碧水天源的项目定位可以看出，它是一个大朗的最高尚社区，住在里面的人非富则贵，而“雍景峰”更是。从踩盘项目一、二期时，业主门口停放的宝马、大奔、凌志等高档车也可以认识到。所以“雍景峰”的消费群只能从大朗及周边镇区的顶尖富豪阶层去寻找。他们是哪些人？1、大朗及周边（如寮步）等企业主（尤其是毛纺织企业）2、政府高官、各村村官：如村长、书记3、台资、港资企业高层；4、大朗银行界、金融界人士；5、外企中高层……他们是中国的新一代富豪。他们需要身心解放，需要对天空与湖水和森林的占有，他们经常参加高尔夫等高尚活动，出入高尚地方；他们不骄奢淫逸，追求返朴归

5、真的雅居；他们喜欢被追棒，喜欢排场，但又喜欢神秘，不被打扰；他们不断追求对自己的社会身分属性或阶层的维护、巩固和提高。……目标群选定，接下来关于项目，我们如何对他们说？对他们说什么？在哪里去对他们说？请看——解决问题：关于“雍景峰”大户型产品的卖点（说什么）1、大户型（一种身份的证明）2、地处碧水天源的最高处，风水极佳（可堪舆）3、最好的中央园林景观(十字景观带)4、更大的私家园林……怎么说？中央景观大户别墅碧水天源Ⅲ期“雍景峰”压轴珍品限量推出原因：把别墅的“中央景观”和“大户”的禅居真意说出来，提升项目的档次，突显产品的尊贵性。另一种方式：赋予大户型

6、别墅另一种名称进行推广１、CEO领地２、CEO公馆把“大空间　大人物”大户型别墅的尊贵性和“和而不同”从名称上表现出来，勾起目标客户的购买欲。发掘大户型另一种用途生活PARTY大户商务别墅意即卖给部分企业主，让其作为年终或重要节假日宴请企业中高层管理人员之用。深入挖掘大户型别墅的用途，勾起目标客户住大户型别墅的需求和欲望，从而促成销售。关于媒介（到哪里说）利用“圈层营销”法则，在别人高声叫卖的同时，保持低调，针对目标客户接受信息的途径和方式，以专业刊物和兴趣性刊物为主，降低大众媒体的投放：1、广告牌、主干道路旗2、专业纸媒：深圳航空杂志、《商业周刊》、《经

7、济观察报》3、电台、电视（凤凰台、大朗电视台）4、大朗星级酒店大厅5、东莞日报、南方周末6、峰景高尔夫大厅、大朗港商协会会刊、台商协会会刊……明信片或DM直邮——追忆似水年华明信片，雍景峰目标客户童年抹不去的美好记忆。建议对目标客户不定期寄送精美明信片，明信片上图片采用雍景峰或碧水天源实景，勾起目标客户童年的回忆。利用老业主的口碑营销“圈层营销”、“窄众传播”都明确了口碑营销的重要性。金碑银碑，不如老百姓的口碑。如何利用一、二期业主的口碑，如何让他们对雍景峰大户型别墅表示认同，是营销的关键。联合一、二期业主，举行一系列的高档文化活动。１、欧式生活　风范社区

8、举行雪茄、红酒品鉴活动，给予他们高档次的生活享受。２、成立“南峰•