第二章 资产评估的基本方法

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1、第二章资产评估的基本方法请对你的手机的现值进行评估。假设你是A公司的高层主管，你们公司看中了一家很有成长潜力的B公司，想把B公司买进来，A公司董事会委托你对B公司进行一个初步的评估，拿出一个收购底价。你将怎样对B公司的价值进行评估呢？如果要对我们现在上课的这栋楼进行估价的话，你会采取什么思路来估价？市场法收益法成本法——资产评估的三大基本方法当资产评估的价值类型为市场价值时，可考虑按“市场法——收益法——成本法”的顺序进行选择。评估方法的选择要受可搜集数据和信息资料的制约。第一节市场法（一）市场法的含义是指通过比较被评估资产与最近售

2、出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。北有中关村，南有广埠屯（二）应用市场法的前提条件1、要有一个活跃的公开市场。2、公开市场上要有可比的资产及其交易活动。（三）市场法的程序选择参照物在评估对象与参照物之间选择比较因素在各参照物成交价格的基础上，调整已经量化的对比指标差异综合确定被评估资产的价值指标对比、量化差异（四）市场法的运用1、间接比较法是指利用资产的国家标准、行业标准或市场标准作为基准，分别将评估对象与参照物整体或分项与其对比打分从而得到评估对象和参照物各自的分值，再利用

3、参照物的市场交易价格，以及评估对象的分值与参照物的分值的比值求得评估对象价值的一类评估方法。在实践中应用并不广泛。2、直接比较法是指利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征直接进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的一类方法。（1）市场售价类比法评估对象价值=参照物成交价格×修正系数1×修正系数2×……×修正系数n（2）价值比率法是指利用参照物的市场交易价格，与其某一经济参数或经济指标相比较形成的价值比率作为乘数或倍数，乘以评估

4、对象的同一经济参数或经济指标，从而得到评估对象价值的一种具体评估方法。价值比率的种类较多，市盈率就是其中一种。市盈率＝普通股每股市场价格÷普通股每年每股盈利企业评估价值=被评估企业相同口径收益额×参照物（企业）市盈率例：某被评估企业的年净利润为1000万元，评估基准日市场上同类企业平均市盈率为20倍。则：该企业的评估价值=1000×20=20000（万元）一般来说，市盈率水平为：0-13：价值被低估14-20：正常水平21-28：价值被高估28以上：出现投机性泡沫截至2012年11月5日收盘，两市共有36只个股市盈率超过1000倍。

5、四环生物1009.17……蓉胜超微2004.72……中农资源3360.47……探花：天兴仪表5633.01榜眼：ST宝利来7155.12状元：ST泰复35080.61我国城镇国有土地使用权最高出让年限：（1）居住用地70年（2）工业用地50年（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年（4）商业、旅游、娱乐用地40年（5）综合或其他用地50年泰合花园的土地使用年限：2001-12-19至2071-12-19佳和馨居的土地使用年限：2003-6-6至2073-6-6第二节收益法（一）收益法的含义也称收益现值法，是将被评估资产在未来收益

6、期内的预期收益用适当的折现率折为评估基准日的现值，并以此为依据确定被评估资产价格的一种评估方法。“将利求本”（二）应用收益法的前提条件1、被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币来衡量。2、资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币来衡量。3、被评估资产预期获利年限可以预测。（三）收益法的程序收集验证有关数据资料分析测算被评估对象未来预期收益确定折现率或资本化率用折现率或资本化率将预期收益折算成现值分析确定评估结果（四）收益法的基本参数1、收益额收益额的表现形式是多样的。（净利润、现金流量等）2、折现率或资本化率折

7、现率——将有限期的预期收益折算成现值资本化率——将未来永续性预期收益折算成现值3、收益期限由评估人员根据被评估资产自身效能及相关条件，以及有关法律、契约、合同等来确定。（五）收益法的应用基本公式为：Ri——未来第i个收益期的预期收益额r——折现率或资本化率n——收益年期例:某企业预计未来5年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和资本化率均为10%。确定该企业在持续经营下的评估值和50年收益的评估值。（1）持续经营下的评估过程：首先，确定未来5年收益额的

8、现值。现值总额=12/(1+10%)+15/(1+10%)2+13/(1+10%)3+11/(1+10%)4+14/(1+10%)5=12×0.9091+15×0.8265+13×0.7513+11×0.6830+14×0.6209=