第二章 资产评估的基本方法

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1、第二章资产评估的基本方法第三节成本法第二节收益法第一节市场比较法第四节资产评估方法的选择第一节市场比较法一、市场比较法的基本原理（一）理论基础均衡价值论:由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则来为被估资产定价。（二）评估思路（三）运用的前提条件1、充分发育活跃的资产市场。2、参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到。二、市场比较法的基本程序及有关指标（一）寻找参照物。1、成交价必须真实。2、至少三个交易案例。3、与被估资产相类似（大可替代，即功能相同）。4、成交价是正常交易的结果。5、尽可能

2、选择近期成交的交易案例。（二）调整差异1、时间因素2、区域因素参照物所在区域比被估资产好：；反之系数>1一般以被评资产为100，3、功能因素功能系数法4、成新率因素5、交易情况调整（三）确定评估值将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算术平均，确定评估值。三、市场比较法的具体操作方法（一）直接比较法参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如：成新率、功能等。单一因素修正系数现行市价法价格指数调整法功能价值类比法市价折扣法成新率价格调整法1现行市价法当评估对象本身或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接作为评估价值。比如股票、同批量的机器

3、、车辆等。评估值=参照物成交价格2价格指数调整法调整参照物成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响。评估值=参照物价格*交易时间差异修正系数=参照物价格*（1+物价变动指数）例：与评估对象完全相同的参照资产3个月前的成交价格为20万元，3个月内该资产的价格上涨了3%，则评估值=20*（1+3%）=20.6（万元）3功能价值类比法考虑参照物与评估对象之间的功能差异，根据资产的功能与其价值之间的线性关系和指数关系的区别，其计算公式分别为：①资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称为生产能力比例法：　资产评估价值=参照物成交价格×评估对象生

4、产能力/参照物生产能力例：被评估资产年生产能力为250吨，参照资产的年生产能力为350吨，评估时点参照资产的市场价格为70万元，由此确定被评估资产的价值：评估值=70*（250/350）=50（万元）②资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称为规模经济效益指数法：资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力/参照物生产能力）xX为规模经济效益指数例：被评估资产年生产能力为250吨，参照资产的年生产能力为350吨，评估时点参照资产的市场价格为70万元，该类资产的功能价值指数为0.7，由此确定被评估资产的价值：评估值=70*（250/350）0.7=55.3

5、1（万元）4市价折扣法评估对象和参照物之间仅存在交易条件的差异，用数学式表达为：资产评估价值=参照物成交价格×（1-价格折扣率）例：待估资产为一快速变现的设备，评估时与其完全相同的设备正常价格为30万元，评估时经分析认为该类资产快速变现的折扣率为30%，则评估值=30*（1-30%）=21（万元）5成新率价格调整法考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。其计算公式为：　　资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象成新率/参照物成新率）资产的成新率=资产的尚可使用年限/（资产的已使用年限+资产的尚可使用年限）=资产的尚可使用年

6、限/总使用年限（二）类比调整法参照物与被估资产大体相似，但仍在多方面存在差异。交易案例A的调整值＝参照物A的成交价×时间因素系数×区域因素系数×功能因素系数×情况补正系数×……[例3.14]某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2002年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。单位：参照物ABC交易单价5,0005,9605,918成交日期2002.62002.92002.10区域条件比被评估资产好比被评估资产好比被评估资产好交易情况正常高于市价4%正常被评

7、估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别为107、110和108。当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A的时间因素调整系数为：；参照物B的时间因素调整系数：；参照物C因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下。单位：被评估资产单价＝（5,467＋5,418＋5,480）÷3＝5,455被评估资产总价＝5,455×600＝3,273,000元参照物ABC交易单价5,0005,9605,

8、918时间因素修正117/100104