资产评估课件 第二章_资产评估的基本方法.ppt

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1、第二章资产评估的基本方法一、市场法市场法：利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接对比或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法。（一）市场法的基本前提1）要有活跃的公开市场。2）公开市场上要有可比的资产及其交易活动。注：可比性：第一，参照物与评估对象在功能上具有可比性；第二，参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性；第三，参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度的时间范围内。（二）市场法的基本程序第一，选择参照物：具有可比性，三个以上。第二，选择比较因素：资产功能；资产的实体特征（外观、结构、役龄）和质量（工艺水平）；市场条件（交易批量、

2、交易动机、交易时间）；房地产的地理位置，机器设备的制造厂家等。第三，指标对比，量化差异第四，调整量化的对比指标差异，得出评估值。第五，综合分析：平均具体评估方法：直接比较法和间接比较法。1.直接比较法（参照物与评估对象基本相同）(1)现行市价法：评估对象本身具有现行市价或与评估对象基本相同的参照物具有现行市价。(2)市价折扣法（交易条件差异，如快速变现）：资产评估价值=参照物成交价×（1-价格折扣率）（三）市场法的具体评估方法(3)功能价值类比法（功能差异）：a．生产能力比例法：资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力）b．规模经济效益指数

3、法：资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力）功能价值指数(4)价格指数法（时间间隔）资产评估价值=参照物成交价格×价格调整系数价格调整系数：物价指数的不同表示方法。(5)成新率价格调整法（新旧程度差异）资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象成新率÷参照物成新率）注：成新率=资产尚可使用年限/（资产已使用年限+资产尚可使用年限）qsz2.类比调整法（参照物与评估对象类似）：（1）市场售价类比法：资产评估价值=参照物售价×功能差异修正系数×…×时间差异修正系数（2）成本市价法：资产评估价值=评估对象现行合理成本×（参照物成交价格÷参照物现行

4、合理成本）（3）价值比率法：资产评估价值=评估对象（企业）相关财务指标×参照物（企业）价值比率二、收益法基本原理主要参数：收益额，折现率和收益期限收益额：净现金流量（如现金股利，债券本息等）。替代变量：净利润。折现率折现率：当前现金与未来现金的换算比率。当前价值一年后价值（现值）（将来值）11×（1+10%）=1.11/(1+10%)1资本化率：未来永续性收益折算成现值的折现率。折现率=无风险报酬率+风险报酬率资本资产定价模型（CAPM:capitalassetpricingmodel):Rm：市场期望报酬率Rf：无风险报酬率βi：企业风险β系数应用1.(常数），

5、收益期限无限,则2.(常数），收益期限有限（n年），则3.有限期（n年）后收益不变（为A），则4.收益按固定比率（s）增长，则5.收益在有限期间（n年）内存在且按固定比率（ｓ）增长，则6.已知若干年后（n年）的资产价格（Pn），则例某收益性资产预计未来5年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和资本化率为10%.确定该收益性资产在持续经营下和50年收益的评估值。（1）永续经营条件下的评估过程：　　①确定未来5年收益额的现值。=12×0.9091+15×0.8265+13×0.751

6、3+11×0.6830+14×0.6209=49.2442（万元）计算中的现值系数，可从复利现值表中查得。②将第六年以后的收益进行本金化处理，即（14/10%）=140（万元）③最后，确定该资产评估值：49.2442+140×0.6209=136.17（万元）（2）50年的收益价值评估过程：评估值=49.2442+=49.2442+85.7351=134.98（万元）三、成本法1.基本原理持续使用假设：V=C资产评估价值=资产的重置成本-资产的实体性贬值-资产的功能性贬值-资产的经济性贬值重置成本：现行再取得成本（1）复原重置成本：以相同的材料和技术重

7、置（2）更新重置成本：以新型材料和新型技术重置更新重置成本=复原重置成本-功能性贬值实体性贬值：资产物理性能的损耗或下降引起的资产价值损失功能性贬值：由于技术进步而引起制造成本降低、生产效率提高、消耗下降使资产功能相对落后而造成的资产价值损失经济性贬值：由于外部条件变化而导致强制淘汰、耗费提高、开工不足而造成的资产价值损失2.重置成本的估算方法：（1）重置核算法：重置成本=重新取得资产所需费用之和重置成本包括开发者的合理收益。（2）价格指数法（仅适用于复原重置成本）：重置成本=资产的账面原值×（1+价格变动指数）×…×（1+价格变动指数）(3)功能价值类比法：①生

8、产能力比例