第二章 资产评估基本方法课件.ppt

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1、第二章资产评估基本方法1本章教学内容：本章总体介绍资产评估的三个基本方法，以及如何选择评估方法。本章教学目的：要求掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。本章重点与难点：对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。对收益法评估基本原理的理解以及收益额、折现率和收益期三个基本指标在实践中的取得

2、方法和途径是难点。本章教学时数：课时作业：2资产评估过程结构图评估环境—社会—经济—技术—法律形成问题评价指标综合分析选择实施意见1234567目的与动机1资料收集2鉴定与评价3假设前提4定量估算5结果分析6提出结论7活动过程思维过程3资产评估基本途径和方法市场途径成本途径收益途径评估基准日过去未来成本法市场法收益法4市场法成本法收益法直接法类比法重置成本成新率重置核算法物价指数法功能价值法统计分析法观察法使用年限法修复费用法收益额折现率收益期资产评估方法体系5第一节、成本法成本法也称重置成本法

3、，是从待评估资产在评估基准日的复原重置成本或更新重置成本中扣减其各项价值损耗，来确定资产价值的方法。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。一、基本概念6二、基本方法资产评估值＝被评估资产重置成本被评估资产重置成本—资产实体性贬值资产功能性贬值资产经济性贬值＝×成新率或71、被评估资产处于继续使用状态2、应当具备可利用的历史成本资料3、被评估资产必须是可以再生的或可以复制的三、基本前提8重置成本评估方法四、常见的评估方法重置核算法物价指数法功能价值法统计分析法功能成本线

4、性函数法功能成本指数法各种贬值评估方法实体性贬值功能性贬值经济性贬值观察法使用年限法修复费用法复原重置成本更新重置成本9重置成本及其估算实体性贬值及其计算资产功能性贬值及其计算资产经济性贬值及其计算五、各项指标的确定10（一）重置成本及其估算方法1.重置成本的含义重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设

5、计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。11思考：复原重置成本与更新重置成本有何异同点？现实生活中二者均可得到时，更偏向哪一个？12更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都是资产的现时价格标准，资产的功能也是相同的，不同之处在于所用材料、技术、设计、标准等方面的差异。随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，新工艺、新设计总会被社会所普遍接受，新型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能，还是成本耗用方面都会优于旧的资产，因此，复原重置成本往往会高于更新

6、重置成本。13注：1)在理论上，如果能同时得到复原重置成本和更新重置资本，就选择更新重置成本计算。2)如果找不到更新重置成本，也可用复原重置成本计算成本。14例：有一台3年做的桌子，假如原来使用10个人工，消耗了0.5立方米的木材、1公斤钉子、0.5公斤的漆。如果从历史成本来讲，用的是三年前的消耗和价格；而现在用复原重置成本，则原来的消耗不变，价格按现在的价格算。（原消耗、现价格）由于技术进步采用了新的机械，现在做这个桌子用8人工，0.4立方米的木材，1公斤钉子、0.3公斤的漆，还用现在的价格，

7、即消耗用新消耗，价格也用现在的价格。从而计算出更新重置成本。（新消耗、现价格）15（1）重置核算法是利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种方法。基本原理：2、重置成本的估算方法16计算公式重置成本＝直接成本＋间接成本建造成本构成：材料成本人工成本制造费用资金成本合理利润取得成本构成：购买价格安装调试费运杂费人工费资金成本间接成本构成：取得和建造资产的管理费用、设计制图等费用17例：评估机械设备一台，三年前购置。据了解该设备尚无替代产品，设备帐面

8、原值10万元，其中买价8万，运输费0.4万，安装费用（包括材料）1万，调试费用0.6万。经调查该设备现行价格9.5万，安装费、运输费、调试费分别比三年前上涨４０％，３０％，２０％。根据以上资料，试计算该机械设备重置成本。18重置成本＝买价＋运费＋安装费＋调试费＝９．５＋０．４×（１＋０．４）＋１×（１＋３０％）＋０．６×（１＋０．２）＝９．５＋０．５６＋１．３＋０．７２＝１２．０８（万元）19课堂练习：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价