第二章 资产评估的基本方法课件.ppt

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1、资产评估学成都信息工程大学商学院第二章资产评估的基本方法教学目的资产评估是一项实践性很强的工作，必须要有一套完整的方法体系。本讲介绍了市场法、成本法、收益法等三种基本方法，这些方法是价值评估的方法基础。第一节市场法一、市场的基本涵义市场的一般涵义是指商品买卖的场所。市场按地域性划分，可以分为地方市场、国内市场和国际市场。二、市场法的基本概念市场法也叫市场比较法，是一种利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，通过直接比较或类似分析来估测资产价值的评估技术方法。市场法是站在销售人或卖方的立场上，利用已被市场检验了的实际交易价格来判断和估计被估资产的市场价格，因此，市场法是资产评估中最为直接、最

2、具说服力的评估方法之一。三、市场法运用的基本前提（一）充分活跃的公开市场；（二）有可比的参照物及交易；（三）参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到。四、市场法应用的基本程序（一）选择参照物（二）确定评估对象与参照物间的比较因素根据不同各类的资产的特点，选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标。成交时间、成交地域、功能（三）指标对比与量化差异（四）确定评估价值五、市场法运用中的相关概念（一）参照物参照物是指公开市场上与被评估资产相同或类似的资产。寻找参照物。1、成交价必须真实。2、至少三个交易案例。3、与被估资产相类似（大可替代，即功能相同）。知识延伸——市场参照物的基本

3、特征1、实体特征：市场参照物与评估对象在功能、用途、性能上相同、相似和相近。2、权益特征：市场对照物与评估对象所承载的权益可比。3、市场特征：市场参照物与评估对象所面临的市场条件具有可比性。4、时效特征：要求参照物的成交时间与评估基准日间隔时间不能太长。5、其他特征：包括交易批量、交易动机、付款方式。五、市场法运用中的相关概念（二）差异调整差异调整是指由于参照物与被评估资产在功能、成交地域、成交时间等方面存在差异而需要进行的调整。五、市场法运用中的相关概念（三）功能差异功能差异指参照物与被评估资产在性能、用途、外观等方面存在的差异。（四）时间差异时间差异是指参照物的成交时间与评估基准日之间

4、的时间间隔差异。五、市场法运用中的相关概念（五）地域差异地域差异是指参照物的成交价与被评估资产所处地域之间的差异。六、市场法中的具体评估方法(一)直接比较法1、概念：直接比较法是根据参照物的交易价格，利用参照物的某一基本特征因素直接与评估对象的同一基本特征因素进行比较而判断评估对象价值的方法。直接比较法要求参照物与评估对象达到相同或基本相同的程度，或参照物与评估对象的差异主要体现在某一明显的因素上。六、市场法中的具体评估方法2、基本公式：评估对象价值=参照物的成交价格×（评估对象A特征÷参照物A特征）在具体的评估操作过程中，直接比较法具体表现为现行市价法、市价折扣法、成本市价法、功能价值类

5、比法、价格指数法、成新率价格调整法等。六、市场法中的具体评估方法(二)类比调整法1、概念：类比调整法是市场法中最基本的方法。该法并不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似，通过对比分析调整参照物与评估对象之间的差异，在参照物成交价的基础上调整估算评估对象的价值。六、市场法中的具体评估方法2、基本公式：资产评估价值=参照物价格±交易时间差异值±区域差异值±功能差异值±交易情况差异值±个别因素差异值或资产评估价值＝参照物的成交价×时间因素系数×区域因素系数×功能因素系数×交易情况修正系数×个别因素修正系数[例2-1]某商业用房，面积为600平方米

6、，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2011年1月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。单位：元/平方米参照物ABC交易单价5,0005,9605,918成交日期2010.62010.92011.1区域条件比被评估资产好比被评估资产好比被评估资产好交易情况正常高于市价4%正常（1）时间因素调整：当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A的时间因素调整系数为124/100；参照物B的时间因素调整系数116/100；参照物C因在评估基准日当月交易，故无需调整。（2）区域因素调整：被评估商业用房所在区域的综合评分为100，三个参

7、照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别为107、110和108。（3）功能因素调整：被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、所以无须调整功能因素。（4）交易情况调整：交易实例A和C交易情况正常，无须调整；交易实例B比市价高了4%，需要调整。（5）个别因素调整：新旧程度相近，故无需对成新率因素进行调整。三个参照物成交价格的调整过程如下。单位：被评估资产单价＝（5,828＋6,038＋5,504）÷3＝5