第二章资产评估的基本方法课件.ppt

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1、第二章资产评估基本方法1本章基本要求掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。2本章重点对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。3本章难点对收益法评估基本原理的理解以及收益额、折现率和收益期三个基本指标在实践中的取得方法和途径。417寸，三星，1500元17寸，联想，？元第一节市场法比较调整被评估资产参照物一、基本思路5二、基本原则：替代原则三、基本前提：1、需要有充分发育活

2、跃的资产市场2、参照物及其与被评估资产可比较的技术参数指标等资料是可以收集到的。6四、操作程序（一）确定被评估资产（二）选择参照物1.参照物的可比性：功能、市场条件、资产实体特征和质量、成交时间等。2.参照物数量：三个以上。（三）比较差异因素1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。2.指标对比、量化差异。（四）调整差异指标以参照物成交价格为基础，将各项差异指标进行调整，得出初评结果。71.时间因素。参照物交易时间与被评估资产评估基准日时间上的不一致所导致的差异。——物价变动参照物的主要差异因素有：时间、地域、功能、实体特征、交易条件……评估值＝参照物价格×交易

3、时间差异修正系数评估值＝参照物价格＋时间差异值82.区域因素。——资产所在地区或地段条件对价格的影响差异。评估值＝参照物价格×区域因素修正系数评估值＝参照物价格＋区域差异值93.功能因素。资产实体功能不足和过剩对价格的影响。评估值＝参照物价格×功能差异修正系数评估值＝参照物价格＋功能差异值4．交易情况。（1）市场条件。——是否公开市场、市场供求状况。（2）交易条件：交易批量、动机等。评估值＝参照物价格×交易情况修正系数评估值＝参照物价格＋交易情况差异值105．个别因素。——主要包括资产的实体特征和质量。评估值＝参照物价格×个别因素修正系数评估值＝参照物价格＋个别因素差异值（五）综合

4、分析对初评结果进行分析，用统计分析或其他方法判断结果的合理性。（六）得出结果11五、常见的评估方法直接法是指能够在市场上找到与被评估资产完全相同或高度相同的参照物，直接以参照物的市场交易价格或做少量调整后作为被评估资产的评估值的方法。1、直接法(1)评估价值=参照物交易价格(2)评估价值=参照物交易价格×评估对象A特征参照物A特征12案例1：某待估资产为一机器设备，年生产能力为90吨。评估基准日为2003年2月1日。评估人员收集的信息：（1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为120吨，市场成交价格为10万元。（2）两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备

5、成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。评估值=10×90/120=7.5(万元)13如存在规模经济效益，需引入“规模经济效益指数”（经验值0.4～1.2）重置成本参照资产重置成本＝被评资产的生产能力参照资产的生产能力x×本例假设指数为0.7评估值=10×(90/120）=8.18(万元)0.714案例2：某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为1989年，位置在某市闹市区，评估基准日为2003年5月1日。在待估房屋附近，于2001年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为58000元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积

6、、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。经调查，2003年居住用房价格与2001年相比上升了9.3%，则：资产评估值=58000×(1+9.3％)=63394(元)15案例3：某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2002年6月，成交价格为365.2万元。评估基准日为2002年8月。经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%资产评估值=365.2×(1—30％)=255.64（万元）16案例4：待估资产为某机器设备，

7、其生产时间为1990年，评估基准日为2003年1月。搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为2002年12月，交易价格为124000元，该机器设备的生产时间为1995年。资产评估值=参照物成交价格×（评估对象成新率/参照物成新率）评估值=124000×(63%÷65%)=120184.62(元)17——对参照物的价格进行若干差异调整，来确定被评估资产价值的方法。2、类比法（1）评估值＝参照物价格×交易时间差异修正系数×区域因素修正系数