成都市花样年花好园营销执行报告

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1、花样年·花好园——营销执行报告【前言】■本报告的目的：明确项目入市姿态；确定项目的推广思路和方向；确定销售推广的关键节点。■本报告的内容为策略大纲，具体执行方案将根据工作进展分阶段提交。【报告纲领】目标市场启示客户分析销售策略形成营销推广执行大纲竞争格局产品分析费用控制目标设定【目标设定】成为成都双星大道片区明星物业；实现片区同期项目市场较高价格；实现快销的战略；完成07年销售总额；树立发展商品牌形象。市场启示【市场启示】2006年全市商品房供应面积为2300余万平方米，同比增长27%；销售面积约2004万平方米，同比增

2、长27.8%。五城区（含高新区）供应面积近1200万平方米，同比增长24.6%；成交面积达到1008万平米，同比增长31%。结论：目前成都市房地产市场处于快速发展的势头，呈供需两旺态势。总体供销住宅供销06年主城区中城北的供销比值最大，达到了1.37，其次是城西为1.12，城东和城南供销基本持平。06年城西住宅供销比位居全市第二。【市场启示】2006年成都市区土地供应情况2006年城西的拍卖面积占土地拍卖供应总面积的56％，位居第一（华侨城地块的成交，使得该区域土地成交量为各方位首位）。城东、城南、城北和城中所占份额分别

3、是18％、16％、8％、2％。2006年全市交易面积城西与城东位居第二，城南最大。【市场启示】目前成都市房地产市场处于快速发展的势头，呈供需两旺态势。06年全市交易面积城西位居第二；商品房总体和住宅的交易均价居第一位；土地拍卖面积位居第一。07年城西将仍然是全市的热点区域。二三环是目前房地产开发的主要区域，但随时间推移，三环外必将成为重要的开发区域。【大势研判】产品分析【区位地段】——周边配套中国银行本案武侯科技园规划区政府办公区永康、江安河公园运动主题公园成通医院交通银行置信城市商业会所机投综合市场机投小学、中学武侯武

4、科小学诺丁山综合市场晋阳小学青苹果幼儿园阳光幼儿园雅顿商务酒店开元大酒店中国农业银行武侯市政公园公交站点公交站点机投镇街办机投医院邮政储蓄重庆刘一手互惠超市学校机投小学、机投中学、阳光幼儿园、青苹果幼儿园、晋阳小学、武侯科技小学医院机投医院、成通医院、四川益康腰椎病研究所、成都礼全门诊金融系统邮政储蓄、中国银行、中国农业银行、交通银行生活配套机投综合市场、诺丁山综合市场、互惠超市、重庆刘一手、雅顿商务酒店开元大酒店、置信城市商业会所市政配套永康森林公园、江安河观景公园、运动主题公园、武侯市政公园项目周边存在部分基本配套，

5、但不够完善。【片区发展前景】项目周边有多个公园；近年武侯科技园快速发展，武侯区政府将入驻新区，片区发展势头迅猛；项目处于武侯国际新区规划发展的中心位置，为休闲生活中心，发展潜力巨大。住宅区政府办公区科技产业区公园绿地武侯科技园规划武侯区政府武侯国际新区武侯大道草金路永康森林公园市中心江安河公园本案【产品】——规划住宅两类产品组合：居家实用性住宅＋多功能小户型。商业：临街社区型底商，满足配套需求。两类产品组合和商业配套符合，满足市场需求。临街底商多功能小户型【产品】——户型构成多功能小户型住宅住宅体量约2.23万平米，累计

6、263套，其中2房199套、3房64套，分别占75.67％和24.33％；多功能小户型体量约1.8万平米，累计369套，其中1房350套、2房19套，分别占95％和5％；项目主力产品为2房住宅和1房多功能小户型.【产品】——户型点评（小户型）一房：户型方正紧凑，南北通透，通风采光良好，宜商宜居。主卧/客厅带飘窗，增大使用面积，采光良好。部分主卧/客厅赠送6米挑高空中花园，性价比较高。卧室赠送6米挑高空中花园客厅赠送6米挑高空中花园方正实用，布局合理；主次卧飘窗设计；赠送6米挑高空中花园连接客厅。【产品】——户型点评（住宅

7、A1）方正实用、布局合理；日照通风良好；客厅、卧室飘窗设计；赠送6米挑高空中花园。【产品】——户型点评（住宅A2）方正实用、布局合理，明厨明卫；客厅带飘窗；主卧赠送6米挑高空中花园。【产品】——户型点评（住宅A3）横厅设计，宽敞大气；超大生活阳台；次卧赠送空中花园；主卧客厅均带飘窗。【产品】——户型点评（住宅A4）超大入户花园；横厅设计，宽敞大气；主卧赠送空中花园；次卧客厅均带飘窗。【产品】——户型点评（住宅A5）超大入户花园；客厅、次卧室均带飘窗；主卧赠送6米挑高空中花园。【产品】——户型点评（住宅B1）入户花园；横厅

8、设计，宽大舒适；客厅赠送6米挑高的空中花园；卧室均带飘窗。【产品】——户型点评（住宅B2）入户花园；横厅设计，宽大舒适；赠送6米挑高的空中花园连接次卧；客厅、次卧均带飘窗。【产品】——户型点评（住宅B2’）住宅优势：1、面积紧凑、功能分区布局合理；2、明厨、明卫，通风采光良好。3、赠送挑高空中花园，高性价比；小户型优