安徽省铜陵市商业市场调研

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1、铜陵商业市场调研与一期定位策划2012年3月一、宏观经济与城市发展概况二、整体商业市场及商圈分析三、在售未售商业调研分析五、项目机遇及商业概念设计报告整体思路六、一期产品定位及创新建议四、消费市场调研及投资客户调研宏观分析——地区GDP总值2011年地区GDP总值一、2011年地产GDP总值579.4亿元，同期增长12.6%二、按常住人口计算，人均GDP达79704元，较2010年提高15208元，按年均人民币兑美元汇率计算为12367美元，首次突破12000美元。铜陵市已接近中等富裕国家水平宏观分析——城市固定资产投资主要特点：一、

2、投资总量、增幅在全省的位次双双提升二、投资项目增加，建设后劲较足三、投资效果居全省前位。四、工业、基础设施和房地产业成为全市投资扩张的重要支撑铜陵近年固定资产投资额快速增长，房地产行业投资增幅尤其明显宏观分析——消费品零售总额主要特点：一、限上企业销售走势强劲，尤其是大型企业推动消费品市场快速发展二、随着新型商业业态的兴起，有力推动全市批发和零售业的快速发展。三、城镇消费无论在份额、贡献率上都占据绝对主导地位。消费品零售总额增幅全省第二，比全国平均水平高出1.8个百分点宏观分析——人均收入支出情况城市居民人均消费性支出随收入的稳步提高

3、而逐步上升。主要特点：一、铜陵的人均消费支出与可支配收入之比维持在70——75%，说明铜陵的消费潜力尚有不少挖掘空间。二、物价的高位运行，刚性需求带动基本生活类商品较快增长。三、过高的私家车拥有率，造成汽车等权重消费有所回落，2012年汽车销售能否持续增长将直接影响2012年消费市场宏观分析——小结1、铜陵市宏观经济的快速发展，为本案开发奠定一定基础。2、城市处于工业发展期，第三产业发展空间巨大。3、铜陵市人均GDP接近中等富裕国家水平，具有一定的消费基础。4、铜陵市物价水平偏高，物价高位运行影响消费信心。5、固定。投资规模较小。全市

4、固定资产投资总额在全省十六个市中只位于第十二位。西湖片区规划——概况一、规划范围西湖新区位于铜陵市“一城三区，一主两副”格局中主城区的东北部,东至东湖，南临芜铜路，西以泰山大道和天山大道为界，北到钟仓河，总用地面积约24.7平方公里。二、功能定位铜陵市文化体育中心，集居住、旅游休闲等多功能于一体的现代化、高品质的综合性滨水新城区。三、发展规模西湖新区人口按25－28万人控制，城市建设用地除西湖公园外按19平方公里控制。本案商圈辐射范围经济开发区和西湖片区西湖片区规划——规划结构一心、四带、四片一心：为西湖公园和公园内设置的大型市级文化

5、设施共同组成的规划区的核心。四带：为由西湖公园向外发散的结合现状水系形成的四条宽窄不等的滨水景观绿带，分别是西湖公园与天井湖公园、东湖湿地公园、钟仓河之间的视线通廊以及七坝沟滨水绿带。四片：为规划区的功能片区。分别为湖东片区、湖西湖北片区、湖南文教片区、湖南居住片区。西湖片区规划——建设进度五年内出形象1、3月6日，项目建设专题会议，市第一中学西湖新区校区、市人民医院西湖新区医院、市民中心项目建设前期各项工作顺利推进，进入项目总体规划设计等阶段。2、西湖新区项目建设重点是：环西湖项目建设、民生工程项目建设、市政道路等基础设施项目建设和

6、商业金融项目建设；建设总目标为“69320”，即全年完成固定资产投资60亿元以上、在建工程项目达到90个以上、确保年内竣工项目30个以上、西湖新区范围内建设工地塔吊总数达200个以上，并实现规划区内“零违章”建设。西湖片区规划——小结1、随着西湖片区的启动和建设，带动区域发展升级、人口及人均收入的增加，为本案商业带来更多的终端消费群和投资客群。2、西湖新区的建设，带动城市重心发展的转移，本案位于西湖新区的前沿地段，将成为连接城市中心商圈与新区商圈的枢纽，将为本案商业带来广阔的发展机遇。4、西湖公园的建设，为本案带来众多的旅游度假类客群

7、的消费潜力。宏观房地产市场研究——土地市场2010年拍卖土地42块地，总出让面积339万平方米2011年——2012年3月份共拍卖土地85块地，总出让面积515万平方米，据铜房网数据显示，铜陵房地产年消化量在60——80万方。巨大供应量与有限去化量的矛盾宏观房地产市场研究——住宅市场研究1、从目前成交走势来看，年后受刚需和降价潮的推动，顶起铜陵楼市2012年第一个销售高峰期。2、造成目前均价持续走高的原因是目前高速铜都天地洋房、柏庄香域洋房、托莱多别墅、恒大精装房等高价房的推售，整体拉高整个城市的成交均价3、从市场了解到，近期跑量的楼

8、盘，都是优惠促销或者直接降价的，这些楼盘在价格方面做出的让步程度，已经让铜陵其他开发商惶恐，造成目前市场较少推盘量的主要原因，宏观房地产市场研究——商业市场研究1、从目前统计来看，从2011年第35周开始到现在，总共成交