南京苏创马鞍山市开发区禧徕乐项目商业定位、销售与运营策略

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1、马鞍山市开发区禧徕乐项目商业定位、销售与运营策略XilailemarketingprojectReportOfEBlock南京苏创房地产销售有限公司—2011-05—贵我双方已在项目综合性定位、规划等方面做了大量互动性工作，并形成了初步方案，因此，本策略分析将以该方案为基础，做出市场及策略的深入与延展，浅层次分析将予以忽略。本报告着重体现我司对于贵项目在销售推广过程中的思路及操作手法，以此体现我司的市场运作水平及愿为贵项目服务的诚意，执行方案尚须经双方协商后制定及细化。1商业研究价格及投资方案价格测算投资方案城市商业市场区域商业市场同类商业市场结论宏观市场城市发展结论宏观研究24报告

2、框架3产品研究策略制导5项目解读SWOT分析结论项目定位客群制定增值策略营销策略VI视觉形象1政策环境城市发展结论宏观研究——调控组合频出，打击投资，控制房价成为政策主导2011年1月新政：国八条二套房首付提高六成二手房不满5年全额征税1、二套房首付至少6成，利率1.1倍2、城市执行限购令3、个人转让不满5年住宅全额征营业税4、外地户口买房受限制——楼市调控视势出击，对投资行为打击力度加大，同时影响扩大到改善型住房需求。2010年年中新政：国十条，国五条相继出炉，首套房、二套房首付均提高1、首套房首付30%，二套房首付不得低于50%，利率提高至1.1倍2、暂停发放第三套房及以上贷款3

3、、暂时限定居民家庭购房套数——首付提高，贷款难度加大，对投资买房行为起到了一定的抑制作用对楼市产生一定影响但不妨碍个别住宅及别墅项目的热销调控力度加深，部分改善型需求将被抑制，从而影响中高端市场成交中央政策2月25日，上调存款准备金率0.5%。2月20日，银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者。1月18日，上调存款准备金率0.5%5月23日，上调存款准备金率0.5%。4月17日，国务院通知房价过高地区可暂停发放第三套房贷。4月14日，国务院常务会要求贷款购买二套房首付不得低于50%。4月11日，银监会要求银行不得对投机投资购房贷款。10月20日，住建部通知，五年期住房公积金贷款

4、利率上调至3.50%。10月19日，加息，央行上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。7月12日，银监会表示要严格执行差别化房贷政策。2月22日，央行已对40多家银行开展差别准备金动态调整12月25日，加息，央行再度加息0.25个百分点。12月20日，上调存款准备金率0.5%。11月16日、29日，分别上调存款准备金率0.5%。11月03日，住建部、财政部、央行、银监会四部委联合发出通知限制公积金贷款购房首付比例。2月9日，公积金贷款利率上调5年期以上上调0.2个百分点11月12月1月10月9月8月7月1月3月4月5月2月6月2月金融政策出台时间表2011年2010年——已

5、从适度宽松转到平衡，现阶段进入“加息通道”经济政策——大中型城市地方政策陆续出台，“限购令”使高端市场出现阶段性停滞从历次调控后楼市成交走势看，大中型城市楼市阶段性低弥将成态势。2011.2.16北京：对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。2011.1.31上海：对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险

6、）缴纳证明的非本市户籍居民家庭”，则暂停在上海向其售房。2011.2.19南京：对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房；拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房；无法提供1年以上(含1年)本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房。地方政策——商办产品以及三四线城市或留相对空间，政策盲区迎来阶段性市场机遇“尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施。

7、”——摘自国八条历次国家宏观调控对三四线城市的宽容度较高，三四线城市政策风险较小。通过2010年全年月度成交走势可以看出，三四线城市房地产市场受政策影响较小，政策盲区成就了三四线城市阶段性市场机遇。调控期调控期调控下各地楼市现状住宅：限购政策对一二线限购城市楼市造成极大的影响，同时还将对全国购房者造成房价下跌的心理预期，三线及部分四线城市购房者也将进入观望期。——观望，商业：当地限贷政策大幅增加了投资住宅的门槛和成本，将导致此类客群部分转向投资商业、办公房