开发区商业项目定位方案.ppt

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1、开发区商业项目定位方案1P1前言前言：项目位于火炬开发区德能东路，现状为空置物业，物业建筑面积约为1万㎡，由于项目目前周边的商业气氛较淡薄，而且项目所处区域的商业发展也相当缓慢，导致项目在定位时受到很多条件的制约，因此，我司建议项目定位的前提须牢牢抓紧主力消费群，只有目标消费群定位准确，项目前期的各项工作会相对顺利。项目发展思路：牢牢抓紧目标消费群，针对性地对项目进行定位项目发展方向以工业区送餐配套中心为基础，结合特色餐饮及娱乐，同时在业态上充分强调餐饮、休闲打造区域美食MALL研究内容及思路项目条件分析————原

2、方案定位点评————2SWOT分析————3项目定位及策略————41项目条件分析一项目地理位置分析项目所在位置太阳城广场科技园生活区坐拥科技园大量消费者，承接太阳广场的商业氛围，发展潜力无可限量项目位于中山市火炬开发区德能东路，项目周边工厂林立，坐拥庞大的消费群，目前项目虽然商业气氛淡薄，但随着政府大力和加快开发新的城市中心，以及大力招商引资，加上太阳广场为项目带来巨大的商机，项目必定会成为该区的重要商业枢纽之一。项目条件分析一项目现状介绍项目基础指标：项目总用地面积：10529㎡项目总建面积：9967㎡层数：3

3、层层高：约4M项目基础设施：项目设有饮食行业排烟、排污预留位；项目建筑消防验收合格；项目天面可排放中央空调水塔和空调外置机组；项目已经配备升降电梯井；基本满足饮食、娱乐行业选铺要求。项目条件分析一项目周边商业氛围分析开发区科技园工业区，周边工厂林立，为项目提供的大量稳定的消费者开发区科技园经过十多年的开发建设，目前，开发区已形成了国家健康科技产业基地、中国电子（中山）基地、中国包装印刷生产基地、高科技产业园、中国技术市场产业示范基地等五大科技型产业园区。过百家企业构成了项目的庞大消费群体，成为项目最强力的支撑点。项

4、目条件分析一项目周边商业氛围分析世界零售巨头“沃尔玛”进驻开发区，为开发区的商业发展带来极大的发展，同样为项目带来巨大的商机。由于目前该区域商业气氛淡薄，对项目的招商会带来巨大的压力，然而世界商业零售巨头“沃尔玛”落户开发区太阳城，虽然暂未确定具体开业的时间，就凭借该信息已经为该区域的商业发展带来不少的商机，对本项目日后的招商也起了非常大的促进作用。项目条件分析一项目交通现状现状：东面东阳南路为双向四车道，南面为双向四车道，西面为双向两车道的祥兴路，北面为双向六车道；形成围合式的交通路网。本案表示：项目周边道路项目

5、的东、南、西、北面都有市政道路贯通，交通极其便利，加上开发区与石岐区的道路连接系统也相当发达。目前该区域正在大力开发与外连接的高速公路，在不久的将来将会建成多条与外市连接的高速公路。项目条件分析项目条件分析总结：项目周边没有良好的商业气氛支撑，而且周边人口密度较低；项目交通较完善，但区域没有特色资源，较难吸引外来消费者；项目周边拥有较多的厂企，有庞大的消费群；项目周边将会有大体量商业落成，将来为项目带来巨大的商机；项目发展思路：牢牢抓紧目标消费群，针对性地对项目进行定位项目条件分析————原发展思路点评————2S

6、WOT分析————3项目定位及策略————41研究内容及思路原发展思路点评一原项目发展思路项目原发展思路：成为该区域众多的厂企的食堂以及区域的中心大酒楼，最终成为区域的美食中心；业态构成：楼层功能业态首层餐饮大型中餐酒楼（可同时容纳1000人就餐）二层餐饮工业区送餐配套中心三层娱乐KTV原发展思路点评一消费者分析项目的消费者在那里？常规商业项目的消费者通常为：当地居民消费者当地工作消费者过路的消费者区域以外的消费者旅游消费者本项目最关键是锁定目标消费群，只要目标消费群定位准确，项目定位以及后续的招商会相对顺利，项目

7、经营也会比较顺利，经过一定培育区域成熟后，项目的商业价值就迅速提升，物业价值就在这个时候体现。商业项目各类型的消费者结合项目分析论证结论当地居民消费者由于开发区目前正在开发中，很多楼盘都是空置的，有部分楼盘已交楼，但入住率非常低，导致该区人口密度较低，商业无法得以迅速发展。会有少量当地居民前来消费但不足以支撑项目的正常运营，只能是本项目的消费者构成其中一小部分。当地工作消费者该区有过百间企业，每个企业的工人和管理人员都是消费者，而且他们的生活区就在工厂附近，由于他们大部分都是外地人，日常的饮食开支自然就成为他们最大

8、的消费支出。该消费群体绝对是本项目消费者构成的最重要的部分。过路的消费者由于项目位置较偏，虽交通路网能四通八达，途经本项目的路人或车辆都很少，除非该区域修建的高速公路通车后就会有大量途径车辆。该消费群体暂不能成为本项目消费群的组成部分。区域以外的消费者项目所属区域虽然可进性较高，但区域缺少特色的资源，区域以外的消费者很少会到该区域消费，除非太阳城广场正式开业