住房——消费支出规划

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1、住房消费规划工作流程第一步确定客户购房意愿第二步收集客户信息（略）第三步分析客户财务状况（略）第四步协助客户制定购房目标第五步帮助客户进行贷款规划第六步购房计划的实施（略）第七步住房规划的调整1第一步确定客户购房意愿适宜租房的人群：1、刚刚踏入社会的年轻人2、工作地点与生活范围不固定者3、储蓄不多的家庭4、不急需买房且辨不清房价走势者购房还是租房？2第一步确定客户购房意愿购房还是租房？租房购房优点负担较轻，以同样的付出拥有较佳的居住品质，灵活方便，自由性强，可有效节省部分交通费用房子有增值潜力，可满足心理层面

2、归属感、安全感的需求缺点看房东的脸色，较不稳定，没有保障负担较重，房贷的压力可能会让生活的质量大打折扣所得自备款所衍生的收入增值潜力、税收优惠付出每月的房租自备款和所衍生的收入，购房相关税费3第一步确定客户购房意愿1、年成本法：购房成本=首付款机会成本+贷款利息租房成本=房租2、净现值法：购房现金流=处置房款现值-（购房首付+还贷款现值+贷款余额现值）租房现金流=住房押金+房租现值购房还是租房？4第四步协助客户制定购房目标确定购房面积需求的原则：1、不必盲目求大2、无需一次到位3、量力而行较为合理的购房面积：

3、购房面积需求家庭面积（㎡）说明单身客户30~60客厅最好大一些青年夫妇60左右交通方便以节省成本老年夫妇<60交通方便、医疗便捷三口之家80~120三代同堂>1105第四步协助客户制定购房目标1、以储蓄及交费能力估算负担得起的房屋总价▲可负担首付款=目前净资产在未来买房时的终值+以目前年收入为年金在未来购房时的年金终值×年收入中可负担首付比例的上限；▲可负担房贷=以未来购房时年收入为年金的年金现值×年收入中可负担贷款的比率上限；▲可负担房屋总价=可负担首付款+可负担房贷；▲可负担房屋单价=可负担房屋总价/需求

4、平方米数。可购房屋价格推导6第四步协助客户制定购房目标[例2-1]王先生年收入10万元，预计收入每年增加3%，每年的储蓄比例为40%。目前有存款2万元，打算5年后买房，假设王先生的投资报酬率为10%，准备房贷20年，假设房贷利率6%。首付部分=29（万元）贷款部分=56.8（万元）可负担房屋总价=85.8（万元）房屋贷款占总价的成数=56.8/85.8=66.2%若王先生计划购买100平方米的房子，则可负担房屋单价=858000/100=8580（元/平方米）可购房屋价格推导7第四步协助客户制定购房目标2、按

5、想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用▲欲购买的房屋总价=房屋单价×需求面积；▲需要支付的首期费用=欲购买的房屋总价×（1-按揭贷款成数比例）；▲需要支付的贷款部分=欲购买的房屋总价×按揭贷款成数比例；▲每月摊还的贷款本息费用=以月为单位的准年金值。可购房屋价格推导8第四步协助客户制定购房目标[例2-2]张先生要购买100平方米的房子，若房屋价格是3000~6000元/平方米。假设按7成按揭，贷款期限20年，贷款利率6%，等额本息还款。30万的房屋首付及贷款情况：▲需要支付的首期款=30×30%=9（万元）

6、▲需要支付的贷款数额=30×70%=21（万元）▲每月需要摊还的贷款本息费用=1505（元）60万的房屋首付及贷款情况：▲每月需要摊还的贷款本息费用=3009（元)可购房屋价格推导9第四步协助客户制定购房目标①契税：普通住宅按成交价的1.5%缴纳，非普通住房按成交价的3%缴纳。②评估费：各商业银行有不同的规定。③律师费：商业贷款按每单申请贷款额3‰支付，每单最低额度为100元，二手房贷款需要办理公证，每件200元；公积金贷款不需支付。④保险费：商业贷款时需要加购房屋综合险（现已变更为借款人自愿购买）。⑤抵押登

7、记费：按建筑面积每平方米0.3元计算。⑥印花税：按购销额0.5‰贴花（暂免），产权证贴花5元。购房的税费因素10第五步帮助客户进行贷款规划现行贷款利率表（2011年4月6日）商业贷款个人住房公积金贷款项目年利率项目年利率六个月以内（含六个月）5.85%五年以下（含五年）4.45%六个月至一年（含一年）6.31%一至三年（含三年）6.40%三至五年（含五年）6.65%五年以上6.80%五年以上4.90%11第五步帮助客户进行贷款规划1、个人住房公积金贷款特点：贷款期限一般比商业贷款短，最长不超过30年，且不得超

8、过贷款人法定退休年龄，（男职工60周岁，女职工55周岁）利率较低，4.45%~4.90%；贷款对象有特殊要求，连续足额缴存住房公积金半年以上；基本上没有年龄上限制；贷款额度一般低于商业银行住房贷款额度（开封市30万）；贷款额度不超过购房合同金额的70%，且有最高限额，如夫妻双方公积金联合不超过40万。二套房贷利率上浮同期贷款利率10%，执行基准利率的1.1倍；首付款比例为50%；贷款方式的选择12第