消费支出规划

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1、理财规划师专业基础消费支出规划住房消费规划一、租房或购房的决策租房的优缺点优点有能力使用更多的居住空间比较能够应对家庭收入的变化资金较自由，可寻找更有利的运用渠道有较大的迁徙自由度瑕疵或毁损风险由房东负担税捐负担较轻不用考虑房价下跌风险缺点非自愿搬离的风险无法按照自己的期望装修房屋房租可能增加无法运用财务杠杆追求房价差价利益无法通过购房强迫自己储蓄购房的优缺点优点对抗通货膨胀强迫储蓄累积实质财富提高居住质量信用增强效果满足拥有自宅的心理效用同时提供居住效用与资本增值的机会缺点缺乏流动性：要换房或是变现时，若要顾及流动性可能要被

2、迫降价出售。维持成本高：投入装潢虽可提高居住品质，也代表较高的维持成本。赔本损失的风险：实质上的风险包括房屋毁损，市场风险包括整体房屋市场下跌的系统风险，与所居住社区管理不善造成房价下跌的个别风险。租购房决策影响因素何时购房划算1.首付款机会成本低2.房贷利率低3.房屋持有成本低4.房价预期涨幅高折现率=首付款比重×首付款机会成本率+房贷比重×房贷利率注意预期房价较难掌握，购房现值确定性低何时租房划算1.房租涨幅低2.租房押金低比较租房与购房时最好以购房的折现率来计算租房现值，比较公平若有一份已明确约定房租涨幅的长期合约，租房

3、现值的确定性较高环境需求空间需求购房或租房决策正比正比正比反比是否购房是否区位类别类型用途二、购房规划购房规划的步骤购房的财务决策可负担首付款=目前净资产在未来购房时的终值+以目前到未来购房这段时间内年收入在未来购房时的终值×年收入中可负担首付比例的上限可负担房贷=以未来购房时年收入为年金的年金现值×年收入中可负担贷款的比例上限可负担房屋总价=可负担首付款+可负担房贷可负担房屋单价=可负担房屋总价÷需求平方米数购房规划案例王先生预计今年年底年收入为10万元,以后每年有望增加3%,每年的储蓄比例为40%。目前有存款2万元，打算5

4、年后买房。假设王先生的投资报酬率为10%，王先生买房时准备贷款20年，计划采用等额本息还款方式，假设房贷利率为6%。求解王先生可负担首付款为多少？可负担房贷为多少？可负担房屋总价为多少？案例2张先生欲购买100平方米的房子，目前市面上一般价格是3000-6000/平方米，则购买100平方米的房子所需要的费用为30万-60万元。假设按7成按揭，贷款期限20年。1、30万元的房屋首付及贷款情况？2、60万元的房屋首付及贷款情况？如何估算最佳住房贷款额度房屋月供款与税前月总收入的比率。该比率一般不应超过25%-30%。所有贷款月供款

5、与税前月总收入的比率。房屋月供款加上其他10个月以上贷款的月供款得到的总额占借款人税前月总收入的比率，一般应控制在33%-38%之间。还款方式和还款金额首付款期款等额本息等额本金等额递增等额递减等比递增等比递减提前还贷延长贷款案例张先生向银行贷了４０万元，贷款１０年，采用等额本息还款法，假设贷款利率为６％．目前，已还２０期后，张先生由于发年终奖金１０万元，准备拿出这１０万元奖金提前归还住房贷款，如果张先生为了尽量节省房屋贷款利息，应该采取哪种提前还款方式？提前还款能节省多少利息？（不考虑中间利率的调整以及资金的机会成本）1）计

6、算在没有提前还贷情况下，住房贷款需要支付的利息总额：PV=40万N=10X12R=6%/12PMT=-4440.824440.82X120-400000=1328982）计算提前还贷时已还利息，未还本金：PV=40万N=20R=6%/12PMT=-4440.82FV=-348793.75已支付利息＝20X4440.82-(400000-348793.75)=37610.153）分别计算不同提前还贷方式下，节省的利息额：a.月供不变，期限缩短：PV=248793.75N=65.9R=6%/12PMT=-4440.82提前还贷后支

7、付利息＝65.9X4440.82-248793.78=43856.26节省利息＝132898-37610.15-43856.26=51431.59b.减少月供，期限不变：PV=248793.75N=100R=6%/12PMT=-3167.63节省利息＝132898-37610.15-(3167.63X100-248793.75)=27318.6c.月供减少，期限缩短（假设月供减至３５００）：PV=248793.75N=88R=6%/12PMT=-3500节省利息＝132898-37610.15-(3500X88-248793.

8、75)=36081.6换房规划：你的客户计划5年后购房，房子的现价为50万。居住5年后他打算换一个别墅，该别墅的现价为100万。如果第一次购房首付二成，两次房贷均为期限20年，房贷年利率为4%。房价年成长率为3%，年名义投资报酬率为5%。请问你的客户第一次购房前、两次购房间和