2011年7月二手住宅市场月报

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1、二手住宅市场月报中原集团研究中心

2、2011年7月7月数据概览刚需支撑淡市成交低位徘徊价格指数环比与上月相比，本月五大城市二手住宅市场格局并没有显著变化。北京及北京：306-0.44%深圳的二手住宅价格延续下跌，上海、广州和天津则继续小幅上扬，但上海：2700.68%涨幅进一步收窄；限购限贷下的楼市仅靠刚性需求在勉强支撑，五大城广州：3380.48%深圳：335-0.75%市的二手住宅成交量数月以来一直处于低位徘徊，未见明显回升。天津：3910.16%租金指数环比根据中原统计，7月份五大城市的二手住宅成交量合计约329万平方米，北

3、京：1440.94%而且自4月以来一直维持在这一水平。除了限购和限贷政策对购房需求上海：1420.26%的直接抑制作用外，限购还使业主惜售心态加剧，二手房报价高企，从广州：1270.22%而进一步阻碍了楼市的流通性。因此今年新政后，五大城市的二手住宅深圳：124-0.16%成交量一直呈低位徘徊的态势，二手住宅的成交占比亦有所下滑。天津：1340.51%中原领先指数系统数据显示，7月北京二手住宅价格指数环比下跌租金回报率0.44%，这已是连续第4个月保持下跌；深圳7月出台新的限价目标：“价北京：2.23%上海：2.17%格月度环比

4、零增长”，受此影响，一手住宅降价楼盘有所增加，由此也拉广州：2.83%动二手住宅价格继续下跌，7月环比下跌0.75%。深圳：2.62%天津：2.41%由于业主惜售的心态较强，7月的上海、广州和天津二手住宅价格仍有小幅上涨。但是，随着二手房成交低迷，成交周期的拉长，业主的强势心态正逐步弱化，预计后期价格指数转跌的可能性较大。图1：CLI二手住宅价格指数月度走势图410北京上海广州深圳天津370330290250210170130900405041105050511060506110705071108050811090509111005101

5、11105图2：五大城市二手住宅成交量月度走势图400万平方米1001~10123501101~1107300250200150100500北京上海广州深圳天津发布日期：2011年8月8日注：全市二手住宅成交量根据中原成交量及占有率估测所得。1二手住宅市场月报中原集团研究中心

6、2011年7月流通受阻二手成交比重下降据中原统计数据显示，2011年1~7月，除上海外，其余四大城市的二手住宅成交面积比重均比去年有4~6个百分点的回落。由此可见，二手房市场在本轮调控中所受到的影响比新房市场更大。分城市来看，二手成交比重下降最大的是北京和天津，分别

7、同比下跌6.0和4.3个百分点。北京二手房限购政策最为严格，天津则因新房市场优惠更多而分流部分购房需求。上海二手成交比重不降反升，是今年上半年五大城市中二手成交面积回升最快的，同时也是新房降价幅度最小的城市。究其原因，主要有以下几个方面：一是二手房的价格优势不再。调整后的营业税政策使得二手房交易成本大幅增加，同时业主的报价较为坚挺，导致部分区域二手房价格甚至高于同区域内新房的价格。二是二手房贷审批更难。二手房在获取银行贷款时较新房更为艰难，多家银行已暂停二手房贷款。三是业主惜售心态明显。限购执行后，部分业主由于售出房源后无法再购进，因而普

8、遍取态惜售而持有房源。这三方面因素的共同作用致使二手房的流通性受限，二手房成交比重也因此有所下滑。图3：五大城市二手住宅成交比重走势图万平方米600090%500075%400060%300045%200030%100015%00%2008200920102008200920102008200920102008200920102008200920101101~11071101~11071101~11071101~11071101~1107北京上海广州深圳天津一手住宅成交面积二手住宅成交面积二手住宅成交比重政策从严价格下行大势所趋7月14日

9、，温家宝总理在国务院常务办公会议上指出，对于限购政策要从严执行，房价上涨较快的二三线城市也要执行限购政策。与此同时，各地调控细则也进一步升级，如“沪四条”叫停补税购房，深圳限价目标由“价格增幅不超过GDP涨幅”修订为“价格月度环比零增长”。此外，多家银行叫停二手房贷，央行7月又再次加息。种种迹象表明，短期内对二手住宅市场影响最大的限购和信贷政策非但不会有所放松，反而有进一步趋紧的态势。受此影响，短期内二手住宅成交面积仍将保持低位徘徊，价格下调压力日增。又据中原的监测数据显示，今年5月以来五大城市二手住宅的报价指数均在50%以下，说明价格下

10、跌房源的占比已高于价格上涨房源占比。7月，五城市报价指数基本保持平稳，其中，上海、广州和天津的报价指数相对较高，在30%以上；北京和深圳则低于30%。2二手住宅市场月报中原集团研究中心

11、201