中原-二手住宅市场月报2011年10月

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1、二手住宅市场月报中原集团研究中心

2、2011年10月10月数据概览成交继续萎缩价格日渐松动价格指数环比在政策严控以及楼市观望氛围的影响下，本月六城市二手住宅成交量继续走北京：302-0.42%低。同时，在新房市场降价幅度和范围加大的压力下，二手房价格松动有所扩上海：270-1.06%广州：3511.08%大，上海成为继北京和深圳后第三个价格指数下跌的城市。预计11月降价或深圳：324-1.32%将蔓延至更多城市，而且二手房价格松动幅度有望进一步放大。天津：3950.22%成都：2430.48%在限购限贷政策严控下，二手楼市成交低迷，客户观望氛围浓厚；同时，新房租金指数

3、环比市场降价项目的数量以及降价幅度的增加又分流了部分客户。北京：146-0.02%上海：1440.67%根据中原统计，10月六大城市的二手住宅成交面积合计约242万平方米，创广州：1311.98%2009年以来的月度成交面积新低（春节除外）。六城市二手住宅成交面积均环深圳：125-0.42%天津：1360.64%比上月有所回落，除北京和天津跌幅较小，在5%以内；其他四城市跌幅较大，成都：1550.00%在15%~30%之间。租金回报率中原领先指数系统数据显示，10月上海二手住宅价格指数由涨转跌；北京和深北京：2.30%圳二手住宅价格指数继续下跌，且环比跌幅均较上月有

4、所扩大；广州、天津以上海：2.19%及成都价格指数虽保持上涨，但环比涨幅均较上月有所收窄。广州：2.82%深圳：2.71%图1：CLI二手住宅价格指数月度走势图天津：2.41%450北京成都：3.06%410上海广州370深圳330天津成都29025021017013090040504110505051106050611070507110805081109050911100510111105图2：六大城市二手住宅成交量月度走势图万平方米1000成都900天津800深圳700广州600上海北京50040030020010000901090309050907090909111001

5、1003100510071009101111011103110511071109发布日期：注：全市二手住宅成交量根据中原成交量及占有率估测所得。2011年11月11日1二手住宅市场月报中原集团研究中心

6、2011年10月成交再创新低京深量缩严重对比今年10月六城市二手住宅成交面积和近3年月均水平，可以发现，目前六城市二手住宅成交面积已位于历史低位，和2008年月均水平基本相当，和2009年月均水平、2010年月均水平相比则有较大的回落。由于各城市调控松紧程度，以及市场投资比重的差异，六城市二手住宅成交量的萎缩幅度也有所不同。其中，调控政策最为严格的北京、投资成分最高的深圳，其成交

7、量的萎缩幅度最大，今年10月二手住宅成交面积较2009~2010年月均水平约回落7成；上海、天津和成都萎缩程度在5成左右；广州以自住需求为主，且历来成交均较为平稳，成交量的萎缩幅度也相对最小，约为4成。图3：六大城市二手住宅成交面积对比万平方米250200150100500北京上海广州深圳天津成都2008年月均2009年月均2010年月均1110郊区楼盘领跌中心区价格坚挺由于目前二手房价格的松动主要是受新房降价促销的影响，因此不同区域、不同价格段房源，其价格松动的幅度也各异。分区域来看，郊区二手房价格松动幅度较大，中心区价格松动的幅度则较小。如属于北京郊区的通州区和亦庄，在今年

8、此轮价格调整中累计跌幅分别为-5.7%和-3.5%，位居北京10区跌幅榜前两位。这主要是由于打折促销的新房项目基本位于成交郊区，因此对周边二手房项目价格造成较大压力；而城市中心区新房供应较少，且配套成熟，因此二手房价格松动幅度也相应较小。分价格段来看，高端房源降价幅度小于中低端房源降价幅度。据中原统计数据显示，北京均价在15000元/平方米以下的样本楼盘，平均累计跌幅为-4.9%；均价在15000-25000元/平方米的样本楼盘，平均累计跌幅为-2.7%；均价在25000元/平方米以上的样本楼盘，平均累计跌幅为-2.2%。这主要是由于目前新房降价是以中低端项目为主，购买中低端项

9、目的人群又恰是购房主力，因此二手中低端房源的降价压力较大；而高端项目的受众人群主要是投资需求，这类人群对价格并不敏感，而且在买涨不买跌的心理下，小幅的价格下跌非但不会吸引购买还可能会阻碍交易。2二手住宅市场月报中原集团研究中心

10、2011年10月成交回升无望降价逐渐蔓延尽管近期二手房价格松动的幅度有所扩大，但仍与购房者的心理预期有一定的差距，而且短期内限购、限贷政策不会有所松动，因此难以拉动成交量大幅回升。预计11月二手住宅成交面积仍将低位徘徊。价格方面，随着新盘打折促销的增多，二手房价格松动