二手房市场月报20111[1]

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1、二手住宅市场月报中原集团研究中心

2、2011年1月1月数据概览调控升级楼市面临再度回调价格指数环比“9.29新政”出台的4个月内，尤其是2010年底及2011年年初，五大北京：311Ç1.84%城市的楼市却依然呈现出强劲的回暖之势，成交量持续回升，价格涨幅上海：257Ç4.71%广州：313Ç3.93%不断扩大。市场的表现已背离了调控的初衷，为了实现楼市调控的目标，深圳：326Ç2.95%“新国八条”于春节前夕强势出台。由于此番政策的力度更为严格，影天津：363Ç3.29%响范围更广，预计各地楼市将会进入一段较长的调整期。租金指数环比北京：144Ç1

3、.75%新年伊始成交活跃价格上涨上海：133Ç1.19%广州：123Ç1.01%在“新国八条”出台前，1月份的上中旬，五大城市楼市成交十分活跃，深圳：119Ç0.34%1月下旬，受到春节临近影响和政策的叠加效应，成交转入极为惨淡。天津：127Ç0.97%全月来看，1月份北京二手住宅成交量与去年12月基本持平，依然处于租金回报率高位；上海、深圳、天津二手住宅成交量环比下跌1~2成，1月底成交北京：2.60%萎缩幅度较大；广州1月二手住宅成交量环比仍有1成左右增幅，成交上海：2.18%十分活跃。广州：2.96%深圳：2.62%中原领先指数系统数据显示，

4、2011年1月，五大城市二手住宅成交价格天津：2.46%继续攀升，除北京外，其余城市环比涨幅均有所放大。其中上海和广州本月价格环比涨幅分别为4.71%和3.39%，为近12月来单月最大涨幅。图1：CLI二手住宅价格指数月度走势图410北京上海广州深圳天津3703302902502101701309004050411050505110605061107050711080508110905091110051011图2：五大城市二手住宅成交量月度走势图400万平方米100135010023001003100425010051006200100710081

5、5010091010100101110125011010北京上海广州深圳天津发布日期：2011年2月12日注：全市二手住宅成交量根据中原成交量及占有率估测所得。1二手住宅市场月报中原集团研究中心

6、2011年1月新政更严二手楼市遭受重击“新国八条”的调控新政各方面均有涉及，各项措施中，对于二手楼市影响直接的主要有三方面：（1）二套房首付比例提至6成；（2）购买不足5年住房转让全额征收营业税；（3）“限购令”的升级和扩大。与“9.29新政”的限制新购一套相比，本次限购令的升级，将限制更多的需求，影响范围更广；营业税的提高则使得大量二手房源的交易成本上升

7、，而一些此前通过阴阳合同来做低差额从来逃税的办法在新政下将无法实现。另外，加息以及首套房贷优惠利率的取消，使得购房者的资金成本逐步提高，将会给楼市带来较大影响，进一步抑制需求的释放。因此预计，此次新政后，各地二手房市场将会迅速转入低谷。供求锐减楼市成交陷入低迷根据中原统计，“新国八条”出台后，五大城市的中原三级市场门店新增客源和盘源数量都在大幅减少。由于同时还受到春节的影响，2月第一周五城市新增客源和盘源均仅为1月周平均水平的1成左右，与2010年4月新政出台后的情况大致相仿，业主开始惜售，客户转入观望。预计，2月份，五大城市二手住宅成交量或仅能达

8、到1月份2成左右的水平。由于限购等政策的持续影响，本次楼市的低迷将有可能持续较长时间，而农历春节后的小阳春亦将难以出现。在成交量持续低迷的情况下，二手房的价格将可能会出现一定幅度的松动。表1：2010年两次调控下五城市二手住宅市场表现城市2010年5月成交量环比跌幅2010年10月成交量环比跌幅北京-69%-27%上海-75%-28%广州-32%-10%深圳-77%-56%天津-63%-7%图3：五大城市每周新增客源情况图4：五大城市每周新增盘源情况120009000套人次2011.2.3-2011.2.92011.2.3-2011.2.98000

9、100007000800060005000600040004000300020002000100000北京上海广州深圳天津北京上海广州深圳天津注：新增客源和盘源为中原数据，以反映市场走势，但并不代表全市场情况。2二手住宅市场月报中原集团研究中心

10、2011年1月租金续涨京沪累计升幅超两成本月，五大城市二手住宅租金全线上涨，涨幅均较上月有所扩大，其中北京、上海和广州本月租金环比涨幅超过1%。预计未来一段时间内，各城市租金仍将会保持小幅上升的势头。一年多来，五大城市的二手住宅租金涨幅在12~22%不等，其中北京和上海两城市的累积涨幅分别为21.8%和21

11、.2%。根据中原调查，较多业主在新的租赁合约中将租金水平较前次合约提高1~2成。近期的租赁成交热点仍主要集中于交通便捷而租