重庆房地产楼市市场研究分析报告

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1、重庆楼市2008年4月份月度报告目录楼市动态政策解读城市规划土地市场分析媒体监测楼市热点版块研究——潜力无限的弹子石序：楼市博弈，破局乏力“现金流”成为4月楼市关注的焦点，尤其是各大地产股年报全面公开后，近半公司资产负债率超过60%，再加上政府双严的政策基调，央行再次提高存款准备金率0.5个百分点，资金紧缺已经成为开发商心中最大的痛。资金链的紧绷使得很多实力孱弱的房地产企业均面临“优胜劣汰”的生死考验。拓展筹资渠道、变卖不良资产成为资金紧缺开发商的无奈选择，以最快的方式获得现金流已经成为营销策略的关键。就重庆楼市而言4月份的楼市是一个动荡的楼市，各方集中发力，市场硝烟弥漫。两

2、个奥园之争依然持续，龙湖与金科亦争论不休，楼市全面出击，各开发商纷纷使出浑身解数促销楼盘，大幅折扣已经成为主流营销策略，有的楼盘甚至打出了“保价购房、跌价补偿”的价格策略，力求打破目前的市场僵局，实现资金回流。从目前的楼市格局来看：楼市各方的博弈目前仍处于僵持阶段，开发商破局依然乏力。大家均寄望于5月份的春交会，希望借房交会进行促销。预计5月份的楼市依然硝烟弥漫，促销依然是主旋律。一、楼市动态（一）成交动态说明：数据来源：重庆网上房地产时间：4月1日至4月30日（由于网络原因，4月26日、27日数据缺省）价格：除特别说明外所有价格均为建筑面积均价。1、总体成交量4月份重庆主城

3、区商品住宅销售保持初步回暖迹象，成交量较3月份呈明显上升态势。据不完全统计，4月份主城区共计成交住宅10100套，交易量较3月份增加了1544套，总成交面积95.7万㎡，成交金额39.2亿元，总体成交均价为3991元/㎡（建筑面积，清水房）较3月份（3797元/㎡，官方数据）上涨了5.1%。2、各区成交情况2.1成交均价（数据来源：重庆网上房地产）4月份主城各区商品住宅销售均价以北部新区高新园为最高，达到5314.8元/㎡，其次是高新区，为5222.9元/㎡，此外渝中区住宅成交均价位居第三，为4962元/㎡。相对而言北碚区、大渡口区的售价仍处于较低水平。2.2成交面积（数据来

4、源：重庆网上房地产）从各片区的成交面积来看：南岸区的成交面积位居首位，其次为江北区、渝北区和北部新区经开园，这些区域的成交面积均在10万㎡以上。南岸区本月放量放量较大，同时促销力度较大，故销售态势良好，相对而言九龙坡区、北碚区、大渡口区的销售面积较为有限。3、4月份销售排名（数据来源：重庆网上房地产）从4月份各楼盘的销售情况来看：丰源丽景荣列销售金额、销售面积双冠，该项目为人事局、社科院等市级5部门联合集资建房。值得注意的是本月龙湖三盘齐开，据龙湖对外宣传，三盘两天成交金额超过6亿，龙湖的品牌影响力可见一斑。本月共有6个项目销售金额过亿，较3月份有明显增加。4、主城商品房销售

5、面积一季度同比降6.2%市统计局数据显示,2008年一季度,主城九区商品房的销售面积为279.02万㎡,同比下降6.2%。主城商品房销量下降。统计称,一季度,全市商品房销售面积是548.05万㎡,同比增长13.3%。从区域划分来看,主城九区商品房销售出现回落,在“一圈”除主城九区以外的区域与“两翼”地区,销售量有所增长。观点：今年的投资型需求在宏观调控的作用下降温,商品房销售更多表现为居住型需求,预测年内,商品房销售面积增速将保持平稳发展态势。（二）新开楼盘速递表：4月份新开楼盘一览4月份主城区商品住宅集中在中下旬开盘，据不完全统计共计有40个楼盘推出新的单位，共计推出765

6、9余套单位，是继上月之后的又一次集中放量高峰。从物业形态来看：高层仍为主力形态，洋房项目7个，别墅项目2个。4月份重庆地产龙头企业——龙湖地产集中发力，两天之内三盘齐开，且均取得不俗的战绩。值得关注的是4月份开盘楼盘的折扣相当大，一般楼盘为一次性付款97折，按揭付款98折扣，且不乏大幅折扣销售的楼盘，南岸区的万友•七季城实行七重优惠策略，实际折扣接近9折。从销售情况来看：开盘当日，近半楼盘的销售率超过或接近50%，销售情况比3月份有所好转，可见市场回暖迹象也越来越明显。二、政策解读1、央行决定上调存款准备金率0.5个百分点为继续落实从紧的货币政策要求，加强银行体系流动性管理，

7、引导货币信贷合理增长，中国人民银行决定从2008年4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行08年以来第3次上调存款准备金率，也是07年以来第13次动用这一货币政策工具。截止到这次上调以后，存款准备金率将升至16%的历史高位。观点：在资金紧张的前提下，在市场观望情绪浓烈的背景下，对于大部分开发商来说提高资金周转率，获得财务的稳健性，可能是最有效的对抗市场风险的经营策略。2、房企税收新政落地按20%以上利润预缴税“房地产税收新政”靴子落地。4月17日上午，国家税务总局网站公