精品文案-江苏无锡Santa_Barbara项目营销战略和策略报告ppt

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1、SantaBarbara营销战略和策略营销阶段访谈专家名录市场楼盘数据来源：项目组2005年1月底市场调查**上海分公司提供更新信息风水隆提供的补充市调信息访谈专家：万科市场营销部副经理陶女士万科上海运营中心蒋先生万科无锡“魅力之城”项目专案经理张女士无锡顺驰地产有限公司销售总监陆女士无锡鸿意地产总师办主任徐先生东方名流营销有限公司副总经理沈先生上海**地产顾问有限公司高级顾问甘女士无锡正邦广告有限公司策划总监丁小姐江南晚报广告公司副经理钱女士江南晚报广告公司副主任林先生无锡电视台经济频道《无锡房产》栏目制片人安女士无锡太湖国家旅游度假区招商旅游局局长吴

2、先生2核心问题提出如何化解客户抗性？如何实现全盘热销？典型案例分析万科东海岸万科城十七英里芙蓉古城波托菲诺……本案营销战略增强拉动力化解抗性本案营销策略核心渠道选择营销活动安排核心展示区建议营销节点控制营销的约束和基础项目定位和启动项目内外部环境变化竞争环境扫描消费者结构分析客户购买障碍分析123465营销战略增强吸引力化解抗性市场营销环境主要营销手法市场信息传播方式市场营销捷径核心展示区营销活动安排3营销的约束和基础项目定位和启动期安排内外部市场环境变化竞争环境扫描消费者结构分析客户购买障碍分析14关于项目定位的“马山计划”，是通过营造一个纯正的南加州

3、SantaBarbara小镇，满足无锡富人置业的多种需求SantaBarbara右岸的生活方式美满的家庭社交的圈子享乐的时光投资的渠道自豪的宅子南加州风情，湖畔度假小镇右岸生活体验社区无锡名流和精英社交、聚会的首选之地5根据目前的拆迁进程和整体规划，我们确定了SantaBarbara项目的启动顺序为A-B-CD地块主要的拆迁物业：中国银行、朝霞新村。项目开发顺序：一期启动A地块的商业内街、水岸广场、酒店、综合会所等配套设施和联排别墅、多层退台洋房和小户型度假公寓。6启动区分别为：A地块的Townhouse、多层洋房和多层度假公寓；A地块的会所酒店和商业内

4、街A地块的商业街和酒店、D水岸广场作为项目启动的核心展示区。核心公共展示区对于塑造项目形象、形成吸引力有关键作用。体量（平米）数量（户数）启动目的酒店0.3万－全面展示、长期经营商业街1.1万－全面展示、长期经营公共广场4万左右－全面展示Townhouse1.72万75出售多层退台洋房2.68万230出售小户型度假公寓（condo）1.25万150出售2.68万平38％1.25万18％1.72万24％酒店0.3万，4％商业1.1万，16％7营销的约束和基础项目定位和启动期安排内外部市场环境变化竞争环境扫描消费者结构分析客户购买障碍分析18本项目目前面临的

5、主要内外部压力1.梅梁路西侧年底即将推出1500亩的住宅用地，对项目后期销售带来较大的潜在竞争2.碧波路马山区别墅项目600户别墅和檀溪湾近200户别墅将对本项目TH产品形成一定客户分流未来马山区域竞争增强1.和记黄埔和新加坡凯德置地纷纷撤出上海楼市2.MorganStanley等机构预测，上海房地产泡沫持续不会超过2005年3.上海统计数据（房产之窗网）：3月成交均价从11000降为88004.浙江温州消息，浙江热钱已经有撤出房市迹象，资金转向采矿和石化投资长三角房市风险升高1.由于拆迁进程推迟，导致项目启动区转移至项目西侧，广场、GOLF公园和太湖等

6、资源的优势在启动期难以有效发挥，Resort概念效果降低2.启动期沿街商业招商难度较大，对度假氛围形成挑战本项目启动计划改变较大9一期展示区范围主要为A地块和D地块西侧公建配套必须在开盘前形成所要求的展示效果一期集中展示公共配套部分按重要性排序：商业内街水岸广场会所酒店售楼处设在会所，在会所的两翼设置联排别墅和多层退台洋房的样板房商业街的责任：通过西班牙式的街区商业展示，增强异域度假氛围和成熟社区形象，降低陌生感。水岸广场的责任：增强本项目的资源价值，诠释右岸生活方式会所：作为售楼处，从建筑内外细节上集中诠释本项目的产品品质和文化速求酒店：Resort

7、的一部分，度假社区和“另一极”的标志10营销的约束和基础项目定位和启动期安排内外部市场环境变化竞争环境扫描消费者结构分析客户购买障碍分析111马山计划下的无锡市场环境分析春江花园阳光城市花园金色江南市内普通大众住宅市内明星大盘社区环太湖静态别墅SantaBarbaraResortTown万科魅力之城顺驰天鹅湖新梁溪人家山水湖滨太湖威尼斯金色水岸檀溪湾帝苑印象剑桥马山别墅区注：吉祥国际花园/香梅假日花园等城东南方向别墅物业，由于主要客户群为本地置业者，并且与本项目基本无竞争，在竞争分析时，不做重点考虑。项目前期定位，主要是通过度假风情小镇，形成区别于城市大

8、盘项目的“另一极”。并通过社区和生活体验，营造不同于其他别墅区的形象。12200