精品-2008年上海君地青剑湖项目营销策略技术标书

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1、上海君地青剑湖项目营销策略技术标书本次营销策略提报解决如下问题：问题一：我们在区域细分市场中处于什么地位？问题二：我们未来和哪些项目竞争？在哪些方面存在竞争？该怎样应对？问题三：我们的目标客户是谁？问题四：我们的销售目标？销售策略？问题五：为完成销售目标我们的营销推广策略？问题一：我们在区域细分市场中处于什么地位？问题二：我们未来和哪些项目竞争？在哪些方面存在竞争？该怎样应对？问题三：我们的目标客户是谁？问题四：我们的销售目标？销售策略？问题五：为完成销售目标我们的营销推广策略？细分市场选择标准：相似区位、相似资源条件、相近产品类型、相似目标客户细分市场比较指标：品牌、景观

2、、配套、区域认可、总价细分市场比较项目：中海御湖熙岸、晋和国际、中金玫瑰湾、星岛仁恆、水墨江南、德邑、万科04/05、招商依云水岸、中海08、中茵皇冠国际、天域三期星岛仁恒水墨江南玫瑰湾晋合国际德邑万科04/05依云水岸御湖熙岸中海08天域三期中茵皇冠本案品牌—影响力/美誉度第一梯队：中海御湖熙岸、中茵皇冠国际、天域三期、中海08第二梯队：晋合国际、万科地块、依云水岸、德邑第三梯队：水墨江南、星岛仁恒第四梯队：玫瑰湾、本案区位认同—认知度/接受度第一梯队：中海御湖熙岸、中茵皇冠、晋合国际、天域三期第二梯队：玫瑰湾、德邑、万科地块、中海08第三梯队：星岛仁恒第四梯队：依云水岸

3、、本案第五梯队：水墨江南配套—完善性/生活便捷度第一梯队：中海御湖熙岸、中茵皇冠、晋合国际、天域三期第二梯队：玫瑰湾、万科地块、德邑、中海08第三梯队：依云水岸、星岛仁恒、本案第四梯队：水墨江南景观—稀缺性/视觉效果第一梯队：中海御湖熙岸、中茵皇冠、星岛仁恒第二梯队：玫瑰湾、晋合06地块、本案第三梯队：万科地块、德邑、天域三期第四梯队：水墨江南、依云水岸、中海08总价范围150-200万元：中海08联排、依云水岸联排、水墨江南联排、天域三期、德邑叠拼、本案联排200-250万元：天域三期、水墨江南联排、依云水岸联排、玫瑰湾联排250-300万元：中海御湖熙岸、水墨江南双拼、

4、星岛仁恒联排、德邑联排300-400万元：水墨江南独幢、中海御湖熙岸、玫瑰湾双拼、星岛仁恒双拼、中茵皇冠、本案独栋400-500万元：水墨江南独幢、中茵皇冠500万元以上：星岛仁恒独幢、水墨江南独幢、中茵皇冠在园区别墅细分市场中本案是园区主流别墅市场的挑战者问题一：我们在区域细分市场中处于什么地位？问题二：我们未来和哪些项目竞争？在哪些方面存在竞争？该怎样应对？问题三：我们的目标客户是谁？问题四：我们的销售目标？销售策略？问题五：为完成销售目标我们的营销推广策略？总价在150-200万经济型联排别墅客户关注要素高关注要素：1、位置（出行便利程度，区域归属感）2、总价范围符合

5、购买力，性价比高3、建筑风格的独特性，建筑符号的成功表征4、区域发展前景带来的物业增保值功能5、建筑的内外风水中关注要素：1、处于山水景区2、户型设计符合居住习惯，新空间创新引导新生活方式3、房子临近景观4、开发商、项目品牌，物业服务低关注要素：1、便利配套2、组团规模和社区居住氛围总价在300-400万独栋别墅客户关注要素高关注要素：1、处于山水景区2、建筑风格的独特性，建筑符号的成功表征3、开发商、项目品牌，物业服务4、区域发展前景带来的物业增保值功能5、建筑的内外风水中关注要素：1、位置（出行便利程度，区域归属感）2、户型设计符合居住习惯，新空间创新引导新生活方式3、

6、房子临近景观4、总价范围符合购买力，性价比高低关注要素：1、便利配套2、组团规模和社区居住氛围直接竞争项目：项目定位和客层定位几乎与本案相同，能够与本案争夺客户形成直接竞争的项目。间接竞争项目：项目定位和客层定位上比较类似，能够分流部分目标客户的项目。细分市场直接竞争项目分流/替代竞争项目150-200万中海08联排招商依云水岸联排、水墨江南联排300-400万水墨江南独栋玫瑰湾双拼、星岛仁恆双拼、御湖熙岸联排星岛仁恒水墨江南玫瑰湾依云水岸御湖熙岸中海08本案150-200万细分市场直接竞争对手－－中海08（星湖国际）竞争优势：1、一线湖景，园区惟一南向面湖湖景别墅项目2、

7、性价比高，相同总价，享受更多面积3、纯别墅社区竞争劣势：1、中海地产已经在苏州建立了强大的公司品牌和项目品牌2、通过半岛华府和湖滨一号成熟社区示范，市场已经建立对中海产品的认知3、中海物业，知名物业服务品牌4、地处园区快速发展区位，区域得到市场认可5、中海工程进展迅速，销售支持条件充分中海08本案竞争策略：1、在年前第一时间将项目信息告知区域客户，尽早树立项目形象，建立客户认知。2、项目信息告知阶段，独栋概念提前释放，提升别墅价值。3、在中海星湖国际客户预约阶段，释放价格信息，体现高性价比，截流客户。4、聘请品牌物